Marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France 2018 : Record battu

19 décembre 2018

L’année 2018 restera comme celle qui aura vu, pour la première fois, le marché français franchir la barre des 31 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise. Le précédent record remontait à 2016, lorsqu’il s’était hissé au-dessus des 30 milliards d’euros.

Ces chiffres intègrent le montant des transactions dont la signature devrait intervenir avant la fin de l’année. Les derniers jours de décembre sont toutefois susceptibles de voir se concrétiser quelques cessions supplémentaires, qui permettraient au marché d’approcher les 32 milliards d’euros.

Par rapport à l’année 2017, la progression est de 14%.

L’Ile-de-France continue de se tailler la part du lion. Avec 20,1 milliards d’euros, la région parisienne concentre 65% des volumes investis à l’échelle nationale. Elle progresse toutefois plus lentement que le reste du territoire français, n’affichant qu’une hausse annuelle de 4%.

Les marchés régionaux ont quant à eux connu un très bon second semestre 2018, qui leur permet d’atteindre un volume d’investissement de 9,2 milliards d’euros en année pleine et de progresser de 16% par rapport à 2017.

 

Une telle performance du marché de l’investissement témoigne d’une double attractivité :

-          Celle des actifs immobiliers, qui apparaissent comme des placements conservant un rendement intéressant pour un niveau de risque maîtrisé ;

-          Celle du marché français qui, dans un environnement international très incertain, séduit de plus en plus d’investisseurs étrangers.

A ce titre, la concrétisation après le mouvement dit des gilets jaunes de l’acquisition du 79 avenue des Champs-Elysées par le fonds souverain Norges Bank, pour plus de 610 millions d’euros, apparaît comme le symbole de cette confiance. Les Champs-Elysées étaient en effet à l’épicentre de ces évènements largement médiatisés à l’étranger.

Les investisseurs français demeurent certes dominants, concentrant 58% des volumes investis à l’échelle nationale. Leur part de marché est toutefois en chute par rapport à 2017 : ils étaient alors à l’origine de 75% des sommes consacrées à l’acquisition d’immobilier d’entreprise. Cette baisse s’explique, pour partie, par la diminution observée en début d’année des collectes des SCPI et des OPCI, dans la foulée de la mise en place de l’IFI. Même si le phénomène a été partiellement compensé au second semestre, il a limité l’activité de certains acheteurs français, qui avaient joué un rôle clé au cours des dernières années.

Mais cette explication n’est pas la seule pour expliquer la baisse de la représentation des investisseurs français : ils ont également été soumis à plus forte concurrence de la part d’acheteurs internationaux pour qui l’hexagone devient, ou redevient, une priorité.

C’est notamment le cas des investisseurs allemands, dont la part dans les volumes investis passe de 4% en 2017 à 13% en 2018. Ils sont ainsi redevenus les principaux acheteurs étrangers sur le marché français.

Ils sont suivis par les Américains, dont la part de marché progresse de 3% à 9% en un an. Les Britanniques affichent également une belle performance, avec 8% des volumes investis en 2018 (contre 4% en 2017).

Seuls les investisseurs asiatiques sont en recul en 2018. Il faut dire qu’il était difficile d’imaginer une réédition de leur performance 2017, tirée par l’acquisition par China Investment Corp du portefeuille logistique Logicor pour 1,7 milliard d’euros. Les restrictions de sortie de capitaux de Chine  ont en outre favorisé cette moindre représentativité des investisseurs asiatiques.

En termes de typologie d’actifs achetés, les immeubles de bureaux restent prépondérants. Avec plus de 21,5 milliards d'euros, ils représentent 69% des volumes investis en France. Leur part est toutefois à la baisse puisqu’ils concentraient 71% des volumes en 2017. Le compartiment bureaux, essentiellement parisien, voit activité limitée par la réticence de certains propriétaires à mettre en vente des actifs potentiellement arbitrables et par l’émergence d’actifs alternatifs. Ces derniers sont notamment apportés par ce que l’on appelle l’immobilier de services (résidences séniors, résidences étudiantes, cliniques ou hôtels).

La montée en puissance de ce compartiment est un des faits marquants de l’année 2018. Il progresse de 150% en termes de volumes à l’échelle française. Tiré par l’intérêt croissant des investisseurs pour les résidences séniors et les résidences étudiantes, il voit sa part passer de 4% à 7% des volumes investis en France. En Ile-de-France, la progression est encore plus significative (de 2% en 2017 à 6% en 2018).

Traditionnellement tiré par l’activité en province, le compartiment retail, quant à lui, a pâtit de la prudence suscitée par les opportunités d’acquisition de centres commerciaux, notamment dans les villes petites et moyennes. Si les investissements en actifs de commerce croissent en volume (+10%), c’est essentiellement en raison de l’appétit intact pour les commerces de pied d’immeuble, installés aux plus belles adresses. L’activité s’est ainsi concentrée sur quelques grands paquebots parisiens, à l’image du 79 et du 114 avenue des Champs-Elysées.

Le compartiment industriel, essentiellement porté par les plateformes logistiques, affiche quant à lui une hausse de 6% : la performance est notable au vu des résultats 2017, tirés par la transaction exceptionnelle que représentait le portefeuille Logicor. Si un tel phénomène ne s’est pas reproduit, l’année 2018 a été animée par la cession de plusieurs portefeuilles de taille significative : 7 transactions de plus de 150 millions d’euros ont ainsi été enregistrées, toutes réalisées par des investisseurs internationaux à l’image des Britanniques Gramercy et M7 Real Estate, des Américains GreenOak et Blackstone ou de l’Allemand Deutsche Bank.

Bureaux, retail, industriel ou services : le succès rencontré en 2018 par le marché français explique la stabilisation des taux de rendement, au moins pour les actifs Prime. Cette stabilisation se fait à des niveaux très bas : le marché reste à son plancher historique, à 3,0% pour du bureau Core QCA et à 2,5% pour du commerce de pied d’immeuble situé à une très belle adresse parisienne. De tels taux continuent néanmoins d’assurer un avantage de rendement élevé au compartiment immobilier puisque le spread avec le taux obligataire s’établissait à 229 points de base à la mi-décembre 2018, significativement au-dessus de sa moyenne décennale (199pdb).

Ces éléments conduisent à penser qu’une remontée des taux de rendement n’est pas à attendre au cours des prochains mois, même si la politique plus restrictive de la Banque Centrale Européenne, annoncée pour l’été 2019, produira ses effets à terme.

Avec ces excellents résultats, l’année 2018 confirme le changement de dimension du marché français, qui s’impose comme une destination de choix à l’échelle européenne. Rien de mieux pour ouvrir le cru 2019 dans les meilleures conditions…

  

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