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Investissement en immobilier d’entreprise : La France se détache du peloton

219 pour 2019 : selon Savills, le volume des investissements en immobilier d’entreprise devrait atteindre 219 milliards d'€ d'ici la fin de l'année 2019 en Europe. 

Ce résultat serait certes en baisse de 13% par rapport à 2018, deuxième plus gros volume jamais enregistré par Savills, mais il témoignerait tout de même de l’extrême solidité du marché européen.

Tous les pays ne performent toutefois pas de la même manière.
Parmi les « Big three » européens (Royaume-Uni, Allemagne et France), la France se distingue singulièrement par son dynamisme. Elle paraît en effet en mesure de rééditer son exploit de 2018 (32,8 milliards d’€) – niveau jusqu’alors inédit.
Selon Boris Cappelle, Président Directeur Général de Savills France « Le marché Français de l’investissement est en ligne avec la tendance déjà constatée sur la même période de l’année 2018 avec près 14 milliards d’€ transactés. Il est même en légère hausse par rapport à 2018, déjà une année record. Cette tendance est d’autant plus appréciable qu’elle se distingue du trend global européen. Il faut toutefois noter qu’au cours du 1er trimestre le marché a été animé par des transactions de très grandes tailles.»
En effet, l’activité de l’investissement a accéléré au deuxième trimestre 2019, permettant au marché de frôler la barre des 14 milliards d’euros pour les six premiers mois de l’année : c’est 1% de plus que le niveau observé il y a un an (13,8 contre 13,7 milliards d’€) et 48% supérieur à la moyenne décennale. La région parisienne conserve une place prépondérante dans le marché national, attirant 9,9 milliards d’€ (soit là aussi une hausse de 1% par rapport à 2018).

Ce dynamisme doit beaucoup à l’intérêt des investisseurs internationaux. L’Hexagone séduit par sa solidité économique, la résilience de son marché locatif et sa stabilité institutionnelle, particulièrement appréciée dans un environnement international mouvementé. La part des acteurs internationaux est ainsi passée en un an de 42% à 51% des volumes investis à l’échelle nationale. Un tel niveau n’avait jamais été observé depuis la crise de 2007/2008.
Le premier semestre 2019 a notamment été marqué par la percée réalisée par les investisseurs coréens, qui sont à l’origine de 19% des volumes investis en région parisienne.

En dehors de l’Hexagone, le poids des investisseurs internationaux, très demandeurs de biens immobiliers européens, est également déterminant. Ceux-ci se montrent toutefois prudents face au ralentissement de l’économie et aux incertitudes géopolitiques, ce qui les pousse à porter une attention particulière quant au choix des produits.

En Europe, le dynamisme du marché est bridé par plusieurs freins, dont le principal reste le manque de stock disponible. Cela est particulièrement vrai pour les marchés prime. De plus, les niveaux de prix ambitieux allongent souvent le délai de conclusion des cessions.

Au premier trimestre 2019, le volume des investissements dans l'immobilier d’entreprise européen s'élevait à 44,7 milliards d'euros, soit le 2ème meilleur résultat observé après celui, exceptionnel, de 2018. La Grèce (+ 165% sur un an), la Roumanie (+ 161%), la République Tchèque (+ 160%) et la Suède (+ 72%) ont toutes connu un volume d'investissement significatif au premier trimestre de cette année.

Globalement, la demande des investisseurs en Europe est restée concentrée sur les bureaux, représentant 41% du volume total des investissements dans l'immobilier commercial au premier trimestre 2019.

Sur le marché prime, l'écart de rendement entre bureaux QCA et non QCA en Europe a continué de se réduire à 89 points de base, contre 99 points de base au premier trimestre 2018, en raison de la contraction de l'offre sur ces marchés et de la forte demande des investisseurs en dehors des QCA.
Lydia Brissy, Director, Savills European Research, déclare : « L’écart entre les bureaux prime et secondaires des QCA se stabilise à 109 points de base - seulement 10 points de base en moins par rapport à l’année précédente - reflétant une attention croissante portée à la qualité. »
L’analyse de l’évolution des rendements trimestriels par pays, a permis à Savills de constater que seuls les rendements des bureaux de Düsseldorf et de Cologne avaient baissé de 10 points de base, tandis qu'Amsterdam et Londres ont progressé de 25 points de base. Les autres pays sont restés stables.

Selon Savills, le secteur retail a enregistré la plus forte baisse des volumes d’investissement (-39%) au cours de la dernière année. En effet, les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs quant au choix des produits, ciblant des actifs prime d’une taille conséquente pourvus d’une offre alimentaire importante. Savills analyse également que le rendement moyen prime du secteur « high street » (3,41%) était en hausse de 1 point de base par rapport à l'année dernière et de 5 points de base par rapport au trimestre précédent, avec des mouvements de sortie trimestriels enregistrés à Prague (50 points de base), à Luxembourg (30 points de base) et à Helsinki (10 points de base) et un mouvement entrant enregistré à Düsseldorf.

Le rendement prime moyen des retail parks (5,16%) a diminué de 6 points de base en un an, mais s'est réajusté d'un trimestre à l'autre en raison notamment de la correction des prix à la baisse à Londres. Les six plus grandes villes d’Allemagne ont vu les rendements prime continuer à baisser (-10 points de base depuis le trimestre dernier). En outre, Savills a vu le rendement moyen des centres commerciaux prime (4,58%) augmenter de 9 points de base par an, bien qu’il soit globalement resté stable sur une base trimestrielle.

En France, le marché du retail se distingue par une dynamique différente puisqu’il demeure moins impacté que tous les autres marchés européens.
A Paris et dans les grandes villes, le secteur « high street » se maintient à des taux record (2,45 à 2,50 %) avec une appétence marquée des investisseurs pour ce type d’actifs.
Les centres commerciaux, actifs moins demandés par les investisseurs, enregistrent un volume de transactions moindre et ne reflètent pas la réalité du marché en matière de rendement.
Le secteur des « retail boxes » a subit un petit ajustement mais reste très actif.
Enfin, le marché des retail parks affiche un rendement prime à 4,6% et suscite un intérêt marqué des investisseurs moyennant des critères de sélection spécifiques.

Enfin, concernant le secteur de la logistique la situation semble assez différente, dans la mesure où l’appétence élevée pour ces actifs continue d’exercer une pression à la baisse sur les rendements prime. Le rendement prime moyen en Europe est désormais de 5,15%, soit une baisse de 43 points de base sur un an.

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