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Spotlight 2018 : Côte d’Azur

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La Côte d’Azur fait partie d'un réseau international de localités de résidences secondaires de luxe. La demande étant internationale, son marché de l’immobilier de luxe ressemble plus à celui des villes les plus prisées au monde qu’au reste de la France.

Les prix de l’immobilier de luxe sont élevés ici, ils se sont stabilisés plus tôt que ceux de bien d’autres marches et fluctuent depuis. Après quelques années de faible volume de transactions, le marché s’ajuste à présent à la demande, au nouvel environnement fiscal et à une concurrence en croissance.

Avec un fort volume de biens d’exception, c’est un marché d’acheteurs et les remises sur les prix demandés vont de 10 à 30%.mais les conditions s’améliorent. Le prestige international que la France a retrouvé et la forte demande d’actifs libellés en euros nourrissent l’intérêt porté à l’immobilier azuréen. Le climate méditerranéen, la beauté du littoral, des villes animées et des événements de renom attirent les visiteurs des quatre coins du globe et créent un cadre immobilier idéal. Cela sous-tend le marché de location et génère une demande de residences secondaires. Il y a de fortes chances que la Côte d’Azur reste longtemps une destination de choix

 

En bref

  • Le gouvernement Macron a apporté de la stabilité et plus de prestige, mais n’a pas baissé les impôts sur l’immobilier.
  • Avec un fort volume de biens d’exception, c’est un marché d’acheteurs et les remises sur les prix demandés vont de 10 à 30%.
  • Le profil des acheteurs évolue : ils sont plus jeunes et fortunés. Ils cherchent la perle rare et passent leur temps libre dans plusieurs endroits de la Méditerranée.
  • Les appartements neufs de grand standing répondent à une demande de haute qualité et d’entretien facile.
  • Saint-Tropez est l’un des sous-marchés les plus dynamiques. Les acheteurs sont attires par les grands terrains, proches de toutes commodités.

Le prestige international de la France nourrit l’intérêt porté à l’immobilier azuréen

 Paul Tostevin Directeur associé

L’immobilier de luxe

La Côte d’Azur est depuis longtemps prisée pour l’investissement immobilier et les residences secondaires. L’origine de ses stations balnéaires modernes remonte à la fin du XVIIIe siècle, quand bourgeoisie britannique, aristocratie européenne et magnats de l’industrie américaine aimaient y séjourner l’hiver.

Les ports de plaisance et les villas en bord de mer ne sont pas ses seuls atouts. Les villes sont aussi très prisées, avec leurs boutiques de luxe, restaurants chics et calendrier de festivités bien rempli. La région attire ainsi une nouvelle vague d’individus jeunes, mobiles, avec un patrimoine important.

Si les clients français figurent dans la tranche la plus basse du marché de l’immobilier de luxe, au-delà de 10 M€, les acheteurs sont presque tous étrangers, évoluant dans un marché mondialisé.

Le marché des biens d’exception se démarque donc du reste du marché immobilier local ou national.

 

Une économie dynamique

 L’économie de la Côte d’Azur est l’une des plus dynamiques de France. Le marché du tourisme compte pour 18% du PIB régional ; le deuxième après Paris. La moitié des visiteurs sont étrangers et 27% ne sont pas européens. L’aéroport de Nice est le deuxième plus actif de France, avec 12 millions de passagers en 2017.

Le tourisme n’est pas le seul attrait de la région. La qualité de vie sur la Côte d’Azur est un facteur important qui capte et fidélise une population active internationale.

Au nord d’Antibes, Sophia Antipolis est une zone d’activité scientifique et technologique renommée employant 36 000 personnes. 

Au nord de Nice, desservi par des lignes de train et de tramway, le projet Eco-Vallée de 2,5 Md€ accueillera un pôle d’affaires international, des structures R&D, des commerces et des logements.

 

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L'évolution des prix de 2007 à 2017

Sur la Côte d’Azur, le marché des biens d’exception a connu un pic en 2008, après un essor plus rapide que le marché national, puis l’activité a ralenti après la crise financière, plus qu’au niveau national.    

Le marché était dominé par de riches clients étrangers, d’où peu de ventes forcées, le niveau de transaction a baissé et des moins-values que rarement réalisées.

Comme dans d’autres marchés du luxe, tells que Londres et New York, le prix des actifs azuréens est reparti à la hausse en 2011, suivant l’essor des marches émergents, en particulier.la Russie et le Moyen-Orient. La région était alors choisie par les clients très aisés se constituant des portefeuilles immobiliers internationaux. La demande a baissé à partir de 2012 avec l’élection de François Hollande puis a encore chuté en 2014 avec une baisse des cours des matières premières, des pays sanctionnés (comme la Russie) et une économie française au ralenti. 

L’élection d’Emmanuel Macron en 2017 a marqué un revirement. La réputation de la France s’améliore et un renforcement de l’économie de la zone euro nourrit la demande d’actifs libellés en euros.

La Côte d’Azur est à nouveau prisée, mais l’offre de biens d’exception y est pléthorique ; c’est donc un marché acheteur. Les acquéreurs cherchent ce qu’il y a de mieux et négocient âprement. Les prix de vente des transactions pour ces biens subissent une décote de 10 à 30%.

Bien que les prix de vente moyens pour les transactions de plus de 10 M€ affichent une chute de 40% depuis 2011, c’est surtout dû à quelques ventes de biens hors norme en 2011. Depuis 2006, les prix moyens du mètre carré sont restés plutôt inchangés.

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Comment répondre à la demande actuelle

Si la demande a changé, c’est parce que le profil type de l’acheteur a changé : il est plus jeune (35–45 ans), étranger et très mobile. Son temps est précieux et il cherche l’excellence, optant pour des propriétés haut de gamme et ne nécessitant aucun travaux.

Au lieu de passer tout l’été ici, il papillonne entre plusieurs sites du littoral méditerranéen. Le standing et les services des stations balnéaires concurrentes entrent donc en ligne de compte. Les côtes espagnoles, portugaises et italiennes sont bien moins chères que la Côte d’Azur (voir le tableau ci-dessous).

Les Russes et les Européens de l’Est reviennent sur le marché, avec des budgets plus faibles et une présence croissante sur le marché locatif. Les Belges et les Scandinaves sont un nouveau groupe important d’acheteurs en plein essor. Les Britanniques et les Moyen-Orientaux sont toujours présents. Les Français, bien qu’absents du peloton de tête, effectuent environ la moitié des transactions entre 2 et 5 M€.