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Spotlight Bureaux Ile-de-France T3 2018

Demande placée : Pause estivale.

 

Le léger repli de l’activité au 3ème trimestre n’entame cependant pas la forte dynamique du marché locatif en Ile-de-France en 2018

Après un premier semestre extrêmement dynamique, au cours duquel plus de 1 370 000 m² ont été commercialisés, le troisième trimestre 2018 se caractérise par un ralentissement de l’activité, avec 503 625 m² transactés (-25% par rapport au T2). Un repli trimestriel qui néanmoins n’entame pas la bonne dynamique du marché en Ile-de-France…Ainsi, sur les neuf premiers mois de l’année 2018, la demande placée atteint 1 874 000 m², un résultat en progression de 6% comparé à ceux de 2017, pourtant eux mêmes excellents.

 

Un dynamisme (presque) généralisé à l’ensemble de l’IDF

Géographiquement, la belle dynamique du marché bénéficie à la majorité des secteurs franciliens. La demande placée progresse en volume, tant à Paris (+5%) qu’à La Défense (+18%) ou en Première ou Deuxième Couronne (avec respectivement +11% et 25%). Seul le Croissant Ouest fait exception, avec un léger recul de l’activité (-4%). Un rééquilibrage de l’activité, de l’Ouest vers l’Est et du centre vers la périphérie, est ainsi observable, au bénéfice notamment de la Première et Deuxième Couronne.

 

Paris continue de dominer.

Ce n’est pas que la ville centre recule : son emprise sur le marché locatif reste évidente (42% de la demande placée en IDF) mais sa marge de progression est plus réduite que celle d’autres secteurs. D’abord parce que le marché y est très dynamique depuis plusieurs années, ensuite parce que les disponibilités de surfaces y sont de plus en plus réduites. Le marché de Paris intra-muros n’est en outre pas réellement homogène.

La progression de l’activité est significative sur les secteurs Paris Centre et Paris Nord (c’est-à-dire pour l’essentiel la rive droite de la Seine), avec une progression respective de +16% et +7%. À l’inverse, Paris Sud (la rive gauche plus le 12ème arrondissement) connaît un repli de-14% (en raison d’un retour à une activité plus normale dans Paris 12-13, après des chiffres 2017 gonflés par la prise à bail hors norme des 90 000 m² des Tours Duo). La progression la plus spectaculaire concernele secteur Paris Centre Ouest hors QCA. Près de 145 000 m² ont été commercialisés en 9 mois, permettant au marché locatif d’afficher une progression de 67% par rapport à l’an dernier. Ce niveau inédit d’activité est porté par les prises à bail d’envergure, dont celle de Murex sur près 17 000 m² dans l’immeuble Freedom.

Dans le QCA, le marché fait encore mieux que l’an dernier, avec 326 155 m² commercialisés, et progresse de 2,3% en dépit d’une offre de plus en plus étique. Réalisée sur la base d’excellents résultats 2017, cette modeste progression est en soi une performance. Principal moteur de l’activité en 2018 qui comptent pour la moitié de l’activité transactionnelle, la demande placée sur les petites surfaces reste stable (environ 159 000 m² commercialisés). Les transactions comprises entre 1 000 et 5 000 m² ont progressé de 19% en un an et équilibrent le recul de la demande placée supérieure à 5 000 m² de -14%. Les grands utilisateurs ont, en effet, de plus en plus de difficultés à se positionner sur le QCA, en raison du manque de surfaces disponibles et de valeurs de commercialisation croissantes.

 

La Défense se réveille

En hausse de 18%, le marché de La Défense fait oublier son début d’année poussif et progresse sur toutes les tranches de surfaces (21% pour les petites, 17% pour les surfaces intermédiaires et enfin 18% sur les grandes signatures, avec 6 transactions enregistrées depuis le T1 2018).

 

Retour en grâce de la périphérie

En Première Couronne, la tendance est également à la hausse. Les secteurs Sud et Est connaissent une forte progression de leur demande placée (57% et 42%). La bonne tenue du marché en 2018 doit beaucoup à la concrétisation de grandes transactions, une dizaine depuis le début de l’année, dont 6 supérieures à 10 000 m². À l’inverse, le secteur Nord est en recul de 38% en raison d’une raréfaction des grandes. La fin d’année devrait toutefois permettre un rattrapage. La dynamique du marché locatif gagne également la Deuxième Couronne, à l’exception des sous-secteurs de Saint Quentin-en-Yvelines et du Pôle de Cergy.

 

L’exception Croissant Ouest

Finalement, situation inédite sur le marché francilien en 2018, le Croissant Ouest apparaît en relative perte de vitesse. Si les sous-secteurs Péri-Défense et Boucle Nord affichent des résultats corrects, ceux-ci restent insuffisants pour compenser le recul de Neuilly-Levallois et de la Boucle Sud.Après une année 2017 dynamique, notamment sur le segment des grandes transactions, ces deux marchés clés à l’échelle du Croissant Ouest n’ont pas réitéré la performance : aucune transaction > 5000 m² n’a été signée à Neuilly-Levallois depuis le début de l’année, tandis qu’en Boucle Sud, une seule transaction, certes très importante (45 000 m² par Nestlé), a été enregistrée.

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Zoom sur les transactions > 5 000 m²

Le dynamisme du marché doit beaucoup aux transactions supérieures à 5 000 m², qui continuent de tirer le marché à la hausse et représentent 40% de la demande placée. La demande placée sur cette tranche de surface a progressé de 3% en 2018.Si la progression n’est pas spectaculaire, elle n’en est pas moins remarquable, puisque réalisée sur la base de résultats 2017 marqués par le dynamisme des grands utilisateurs. Celui-ci s’est donc non seulement maintenu mais amplifié. Au terme du troisième trimestre 2018, le segment des transactions > 5 000 m² concentre 40% de l’activité transactionnelle régionale.

 

Coworking au coeur

Dans Paris intra-muros, les acteurs du coworking se sont montrés particulièrement actifs au travers des grandes prises à bail. Ils cumulent plus de 70 000 m² loués depuis le début 2018. Sans surprise, ces utilisateurs ciblent les meilleurs actifs et privilégient les arrondissements centraux (QCA et, plus largement, Paris Centre Ouest). Ils ne s’y confinent toutefois pas et cherchent désormais à étendre leur couverture à l’échelle de la ville centre, avec une prédilection pour Paris 3-4-10-11 et Pais 12-13. Champion 2018 de cette catégorie ? WeWork, qui cumule cinq signatures pour une surface unitaire moyenne de près de 10 000 m².

 

L’offre en tant qu’aiguilleur de l’activité

Les grands utilisateurs ont plébiscité le pourtour du QCA : le secteur Paris Centre Ouest hors QCA a ainsi concentré 26% de la demande placée > 5 000 m² (devant le QCA, avec 22%). La présence d’une offre plus importante est à l’origine de ce succès d’un secteur, qui ne s’est imposé que récemment et progressivement sur le marché locatif. Sa légitimité est désormais évidente et le secteur constitue une option systématiquement examinée par les entreprises. En proche périphérie, les profils de grands utilisateurs sont plus variés. L’année 2018 a notamment été marquée par une forte activité des sociétés gravitant dans la sphère immobilière, Kaufman & Broad s’étant positionné sur 9 000 m² à Courbevoie, Nexity PM sur 10 000 m² à Asnières-sur-Seine, et Vinci ayant choisi Nanterre pour implanter son campus de plus de 60 000 m².

 

Localisation des grandes transactions L’intérêt des utilisateurs pour la proche périphérie grandit : les localités bien desservies tirent leur épingle du jeu.

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Offre immédiate : Baisse et disparité L’Ile-de-France passe sous le seuil des 3 millions de m² vacants

Conséquence du dynamisme de l’activité locative, l’offre immédiate est en baisse significative à l’échelle de l’Ile-de-France. En un an, elle se rétracte de 15%. Pour la première fois depuis près de 10 ans, elle passe sous le seuil des 3 millions de m² (2 958 000 m²).

 

Un marché de plus en plus carencé.

La contraction de l’offre immédiate tend à se généraliser : le taux de vacance s’établit à 5,5% en moyenne régionale. Quelques rares territoires font néanmoins exception : c’est par exemple le cas de Paris 14-15 et de la Boucle Sud, où les disponibilités remontent, notamment en raison d’une forte activité constructive.

Dans le QCA, le taux de vacance chute à 1,5% et l’offre immédiate ne représente plus qu’un mois d’activité à peine. Ce phénomène tend à se généraliser à l’ensemble des arrondissements parisiens, affectant particulièrement les recherches de surfaces petites et moyennes. Les grands utilisateurs se concentrent essentiellement sur l’offre future. La situation est relativement similaire dans le quartier d’affaires de La Défense (-45% en un an), avec un taux de vacance qui passe en dessous de 5% (4,5%). Par ailleurs, l’offre future certaine reste importante (plus de 200 000 m² attendus en 2 ans)

Le Croissant Ouest et la Première Couronne échappent à la carence : la contraction de l’offre y a été moins forte et le volume global offert aux utilisateurs demeure significatif. À 14%, Péri-Défense affiche par exemple le taux de vacance le plus élevé d’Ile-de-France, suivi par la Boucle Nord à 13%. Cette relative “générosité” est susceptible de constituer un atout dans un contexte de rareté.

 

Dégradation qualitative

Au problème quantitatif s’ajoute un problème qualitatif : l’offre de Grade A représente moins de 480 000 m², soit à peine 16% du stock disponible. Un an auparavant, la quotepart était encore de 18%.

Cette raréfaction est susceptible de gêner la dynamique transactionnelle à venir et encourage les tensions haussières sur les loyers.

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Valeurs locatives : Hissez haut !

Les tensions sur les valeurs locatives s’amplifient dans les marchés les plus prisés.

La conjugaison du dynamisme de la demande placée et de la contraction de l’offre accentue la pression sur les valeurs locatives. Des augmentations significatives sont ainsi à signaler, tout particulièrement dans les principaux quartiers d’affaires et dans leurs marges immédiates.

  

La crue monte

Dans le QCA, le loyer moyen neuf est aujourd’hui estimé à 750€. Cependant, sur certains immeubles, des valeurs largement supérieures à 800€ sont ou vont être actées. Ces loyers Top restent des exceptions mais ils ont un effet psychologique majeur sur le marché. Ils devraient donc alimenter la spirale haussière au cours des prochains mois. Entourant le QCA, le secteur Paris Centre Ouest s’est laissé gagner par une certaine “fièvre”, liée à un succès commercial grandissant et à la création d’une offre de qualité inédite : le loyer moyen neuf passe sur ce marché à 683 €/m²/an, en progression de 23% (la plus forte augmentation annuelle). Nouveauté, le phénomène ne reste plus confiné à Paris. Il gagne des secteurs recherchés pour leur proximité avec les centres d’affaires et pour la qualité de leur desserte en transports. À la différence de Paris intra-muros, où les tensions s’étendent aux loyers de commercialisation des surfaces de seconde main, la hausse des valeurs reste limitée en périphérie aux meilleurs immeubles.

  

Des retards à l’allumage

Les marchés périphériques, qui ont réalisé une contreperformance transactionnelle depuis le début 2018, restent toutefois à l’écart des tensions. Plusieurs d’entre eux affichent ainsi une stabilité de raison, voire un repli : c’est par exemple le cas de la Boucle Sud qui perd -11% et s’établit à 393€/m²/an (la plus forte régression du T3 2018).

 

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Perspectives.

Le paysage s’est radicalement transformé dans Paris, avec une pénurie avérée d’offre immédiate et un effet de forte anticipation sur les valeurs locatives. Néanmoins une offre future de qualité existe (une trentaine d’opérations à venir > 5 000 m² dans le QCA d’ici 2 ans). Les coworkers ont été des acteurs majeurs de prise à bail dans les meilleurs quartiers. Ils tendent à devenir de plus en plus des alternatives crédibles aux besoins des utilisateurs. Une prudence doit être de mise sur l’augmentation des loyers, susceptibles de représenter à terme un frein pour les utilisateurs. Pour 2018, nous prévoyons un atterrissage légèrement supérieur à celui de 2017 (environ 2,6 millions de m² commercialisés).