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Spotlight Marché Locatif France T2 2019

Résultats conformes à la moyenne à 10 ans • Tendance baissière de l'offre • Des loyers sous tension

 

Contexte économique

La régularité du métronome

L’économie française n’échappe pas totalement au tassement de la croissance qui se généralise à l’échelle internationale, en raison du faible niveau du commerce extérieur et de la perte de confiance des entreprises. La France se distingue toutefois de la plupart de ses grands partenaires par sa forte capacité de résistance et sa solidité.

 

Le panorama international n’a guère évolué depuis le début d’année, lorsque le FMI appelait de ses vœux une résolution coopérative et rapide des désaccords entre états, plutôt qu’une multiplication constante des incertitudes et des barrières aux échanges. C’était, à ses yeux, la priorité numéro 1 pour la croissance. Le moins que l’on puisse dire est que le FMI n’a toujours pas été entendu. L’échéance du Brexit a été repoussée in extremis à octobre 2019, sans que la moindre avancée ne se dessine et ce alors que les hésitations politiques restent nombreuses tant du côté de l’Union européenne que du Royaume-Uni. Les tensions commerciales transatlantiques et transpacifiques s’exacerbent alors que le jeu des uns et des autres est toujours aussi imprévisible. Les craintes sur le cours du pétrole sont indexées aux évènements dans le détroit d’Ormuz et aux annonces des Etats-Unis, qui veulent totalement fermer le robinet iranien. Logiquement, dans cet environnement instable, l’économie mondiale marque le pas. 
Au fil des mois, FMI et OCDE revoient à la baisse leurs anticipations de croissance. Ces deux institutions n’attendent plus qu’une progression du PIB mondial comprise entre 2,7 et 3,2 % pour 2019 et entre 2,9 et 3,4 % pour 2020.

La zone euro ne progresserait que de 1,3 % en 2019 et de 1,5 à 1,6 % en 2020, pénalisée par les mauvais résultats italiens (0,1% en 2019 et de 0,8 à 0,9% en 2020) et par la détérioration de la situation allemande (de 0,7 à 0,8 % en 2019 puis de 1,4 % à 1,7% en 2020 attendus outre-Rhin).

De son côté, le Royaume-Uni souffre des incertitudes liées au Brexit, avec une hausse du PIB de 1,2% à 1,3% en 2019 (ponctuellement gonflée par les stocks constitués par les entreprises en anticipation de la sortie de l’Union européenne) puis de 1,4% en 2020.

Dans un tel contexte, il se confirme que la France est relativement épargnée. Les anticipations de croissance sont désormais de 1,3% pour 2019, avec des perspectives stables pour 2020 (1,4%). De tels résultats la placeraient dans la moyenne de la zone euro. Cette consolidation des perspectives françaises s’explique par une moindre exposition aux aléas du commerce international que ses principaux partenaires. Mais elle doit aussi paradoxalement au mouvement des Gilets jaunes qui, après avoir eu un impact négatif limité fin 2018 et début 2019, a débouché sur des mesures favorables au pouvoir d’achat. Le redémarrage de la consommation des ménages devrait suivre progressivement, une fois passé le temps de latence nécessaire à la reconstitution d’une épargne de protection. La confiance des ménages s’est d’ailleurs nettement redressée depuis le début de l’année 2019. Ces perspectives favorables se répercuteront logiquement sur l’investissement des entreprises.

L’économie française devrait dès lors continuer de créer un nombre croissant de postes de travail : l’Insee en attend 241 000 en 2019, après les 182 000 observés en 2018. Le chômage se maintiendrait ainsi sur sa pente baissière (-0,4% au premier semestre 2019), pour terminer l’année à un niveau proche de 8,3%.

Cette résilience économique, ajoutée à la stabilité politique, donne à la France une régularité de métronome. C’est un élément qui devrait plaire dans le contexte actuel de volatilité internationale. 

Tendances du marché francilien

Allegro moderato

Le premier semestre 2019 fait pâle figure en comparaison de 2018, avec une activité transactionnelle en baisse significative. Juger l’état du marché locatif en Ile-de-France à l’aune de ce seul indicateur conduirait pourtant à faire fausse route. Tout indique en effet qu’une nouvelle démonstration de la résilience de ce marché est en train d’être faite…

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Le premier semestre 2019 fait pâle figure en comparaison de 2018, avec une activité transactionnelle en baisse significative. Juger l’état du marché locatif en Ile-de-France à l’aune de ce seul indicateur de court terme conduirait pourtant à faire fausse route. Tout indique en effet qu’une nouvelle démonstration de la résilience de ce marché est en train d’être faite…

 

Demande placée : Retour à la normale

Il était difficile d’imaginer de rester sur le tempo endiablé de l’activité transactionnelle de 2018. Une décélération était prévisible, elle se confirme : pour l’ensemble du premier semestre 2019, la demande placée s’établit à 1 102 000 m², en repli de -19% par rapport aux six premiers mois de 2018.

Cette baisse signifie pourtant davantage un retour au calme qu’un réel accès de faiblesse du marché locatif. Preuve en est que les résultats enregistrés depuis le début de l’année demeurent légèrement supérieurs à la moyenne décennale (1 088 000 m²). Par ailleurs, le rythme de l’activité s’est révélé plus dynamique au deuxième trimestre que lors des trois mois précédents, enregistrant une progression de 5% à l’échelle de l’Ile-de-France (et de 27% pour Paris intra-muros).

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C’est le segment des transactions intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²) qui a porté le marché locatif au premier semestre 2019 : il concentre 34% des surfaces prises à bail et progresse légèrement en un an (+1%).

Bien qu’il conserve une place essentielle, équivalente à celle des transactions intermédiaires, le segment des petites surfaces (inférieures à 1 000 m²) résiste moins bien et recule légèrement (-7% en tendance annuelle). Cette baisse s’inscrit dans la continuité de celle observée lors des années précédentes (voir notre focus sur le phénomène du coworking).

La situation est toute autre à l’autre bout du spectre : (5 000 m² et plus), qui avaient littéralement porté le marché en 2018, sont en repli très marqué (-41%). La part de ce segment dans l’activité transactionnelle chute lourdement, passant en an de 43% de l’activité transactionnelle à 34%. Au total, 34 signatures ont été enregistrées au premier semestre 2019, dont aucune ne dépasse la barre des 40 000 m². Les deux principales transactions ont été réalisées en proche périphérie parisienne, avec la prise à bail par la Société du Grand Paris de l’immeuble Moods à Saint-Denis et celle de Sakura, à Fontenay-sous-Bois, par la Société Générale. Cette configuration est bien loin de celle observée en 2018, où 43 transactions avaient été finalisées en six mois, dont deux prises à bail XXL qui avaient affolé les compteurs (Vinci sur 62 650 m² et Technip sur 48 500 m², respectivement dans Archipel et Origine, deux opérations en développement à Nanterre).

Reposant sur un nombre réduit de transactions, ce segment est par nature volatil. Il n’est donc pas anormal qu’il marque une pause après la très forte activité enregistrée en 2017 et 2018. Il devrait d’ailleurs connaître un regain au cours des prochains trimestres, au fil de la concrétisation des négociations en cours et de la levée de certaines clauses suspensives, souvent liées aux permis de construire (nombre de ces opérations se réalisent en effet sur des immeubles à construire). Une prise à bail majeure par CACEIS (groupe bancaire de Crédit Agricole SA) a par exemple été finalisée en début de troisième trimestre 2019. D’autres sont à suivre, par des groupes tels que CNP Assurances ou Total.

Géographiquement, la tendance au repli est généralisée à l’ensemble de la région parisienne, à une exception près : la Première Couronne, qui est le seul marché à progresser significativement en tendance annuelle (+27%) et qui tire profit de ses loyers attractifs. L’ampleur du repli est toutefois variable d’un marché à l’autre, s’échelonnant de - 12% dans Paris intra-muros à -40% en Deuxième Couronne.

Avec 480 000 m² commercialisés en six mois, la ville centre consolide ainsi sa domination, avec une part de marché passant de 40% à 44% en un an. Paris intra-muros a pu compter sur la solidité des transactions portant sur les petites et moyennes surfaces, qui constituent son cœur de cible traditionnel. Près de 40% de la demande placée réalisée dans Paris se réalise en effet au travers de surfaces inférieures à 1 000 m² (contre 34% à l’échelle régionale).

Le QCA résiste bien puisqu’ il ne recule que de 4%, avec 207 300 m² commercialisés. La performance est appréciable au vu de la situation de sous-offre qui est la sienne. Il est désormais très difficile pour un utilisateur en recherche d’une surface de plus de 5 000 m² de se positionner sur ce marché en raison du manque d’offres disponibles et de valeurs de commercialisation croissantes.

Avec moins de 50 000 m² commercialisés au premier semestre, La Défense affiche un recul significatif (-37%), restant en deçà de son potentiel. Une seule transaction supérieure à 5 000 m² a été enregistrée au premier semestre 2019. Les perspectives s’annoncent toutefois plus favorables au second semestre, avec le positionnement de Loxam sur 10 000 m² et celle de Wework sur 13 500 m² dans les Collines de l’Arche.

Dans le Croissant Ouest, la demande placée est également orientée nettement à la baisse (- 39%). Ce sont les sous-secteurs Boucle Sud et Péri-Défense qui sont à l’origine de ce repli. Il faut dire qu’ils avaient joué un rôle moteur dans les performances de 2018 et qu’il aurait été extraordinaire de se maintenir à ces niveaux.

 

Offre disponible : Toujours à la baisse

L’Ile-de-France s’installe durablement sous le seuil des 3 millions de m² vacants : avec un total de 2,856 millions de m² disponibles à l’échelle régionale, l’offre immédiate demeure orientée à la baisse (-7% en évolution annuelle), en dépit du ralentissement de l’activité transactionnelle. A 5,3%, le taux de vacance est globalement faible. Un an plus tôt, il se situait encore à 5,6%.

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La contraction de l’offre immédiate tend à se généraliser à l’ensemble des secteurs franciliens. Quelques rares territoires font néanmoins exception : c’est par exemple le cas de Paris 18-19-20 et de la Première Couronne Nord, où les disponibilités remontent, notamment en raison d’une forte activité constructive.

Pour certains secteurs géographiques, la carence d’offre devient un facteur de blocage. Dans Paris intra-muros, les disponibilités immédiates représentent à peine 5 mois de commercialisation. Le taux de vacance y est limité à 2,3% et glisse même à moins de 1% dans le Paris 5-6-7. Dans le QCA, le taux de vacance chute à 1,6% et le volume d’offre immédiate (108 000 m²) ne représente plus que trois mois d’activité.

Si le taux de vacance est plus élevé à La Défense (5,0%) et si l’offre immédiate tend à se stabiliser autour de 180 000 m², de tels niveaux sont insuffisants pour assurer la fluidité de ce marché, traditionnellement dédié aux grands utilisateurs.

En Première Couronne, sous l’effet du dynamisme de l’activité transactionnelle observé au premier semestre 2019, le mouvement de contraction de l’offre est plus marqué : elle se replie de 14%. La Première Couronne Est voit son stock de surfaces disponibles fondre comme neige au soleil, avec moins de 60 000 m² vacants à la fin du T2 2019 (-45% en tendance annuelle). Son taux de vacance de 2,5% est symptomatique d’un marché qui fonctionne presqu’exclusivement au travers de la précommercialisation d’opérations à construire.

Le Croissant Ouest échappe à cette situation de carence : la contraction de l’offre y a été moins forte et le volume global proposé aux utilisateurs demeure significatif. À 15,5%, le sous-secteur Péri-Défense affiche par exemple le taux de vacance le plus élevé d’Ile-de-France, suivi par la Boucle Nord à 13%. Cette relative importance des disponibilités est susceptible de constituer un atout dans un contexte de raréfaction de l’offre.

Outre l’aspect quantitatif de l’offre, l’Ile-de-France n’a pas résolu son problème qualitatif et ce, en dépit de l’accélération de l’activité constructive observée depuis 2017. L’offre de Grade A reste en effet limitée à 16% des disponibilités en Ile-de-France, soit un niveau très insuffisant pour satisfaire la demande qui se porte prioritairement sur les surfaces neuves ou restructurées. Le QCA est dans une situation plus favorable puisque l’offre de Grade A y est un peu plus étoffée (23%) : ce n’est sans doute pas un hasard si l’activité transactionnelle a mieux résisté dans ce secteur qu’ailleurs au premier semestre 2019.

 

Loyers : Les tensions inflationnistes toujours à l’œuvre

La conjugaison du maintien de la demande placée à un niveau supérieur à la moyenne décennale et de la contraction de l’offre accentue la pression sur les valeurs locatives. Des augmentations significatives sont ainsi à signaler, tout particulièrement dans les principaux quartiers d’affaires et dans leurs marges immédiates.

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Notable depuis 2017, la tendance haussière se poursuit en 2019. Dans le QCA, le loyer moyen des surfaces de Grade A progresse de 7% et est aujourd’hui estimé par Immostat à près de 740€. Cependant, il n’est plus rare d’observer des valeurs nettement supérieures à 800€ sur les meilleurs immeubles : au terme du deuxième trimestre 2019, le loyer prime se situe ainsi à 845€ dans le QCA.

Le phénomène de hausse des valeurs locatives est de moins en moins confiné à Paris. Il gagne des secteurs recherchés pour leur proximité avec les centres d’affaires et pour la qualité de leur desserte en transports. C’est typiquement le cas pour le Croissant Ouest, où l’ensemble des sous-secteurs affichent des valeurs à la hausse, avec une pointe à +18% pour Péri-Défense.

Dans ce contexte, La Défense fait figure d’exception : son loyer moyen en surfaces de Grade A recule de 5%, pour se rapprocher des 460€/m²/an. La faible activité transactionnelle, notamment sur le segment des surfaces prime, est à l’origine de ce phénomène. Cette situation devrait être corrigée au cours des trimestres à venir : au regard des livraisons attendues, un rebond de l’activité transactionnelle est à prévoir, notamment sur le segment prime. Ce qui entraînerait automatiquement à la hausse les indicateurs de valeurs locatives.

 

Le phénomène du coworking à Paris : La ruée vers l’espace flexible

Dans Paris intra-muros, les acteurs du coworking se sont montrés particulièrement actifs et s’imposent comme des acteurs majeurs, notamment sur le segment des grandes prises à bail. Ils sont à l’origine de huit des 16 transactions de plus de 5 000 m² enregistrées dans la capitale au premier semestre 2019. En volume, ils cumulent plus de 70 000 m² loués depuis le début 2019.

Sans surprise, ces utilisateurs ciblent les meilleurs actifs et privilégient les arrondissements centraux (QCA et, plus largement, Paris Centre Ouest). Ils n’y restent toutefois pas confinés et cherchent désormais à étendre leur couverture à l’échelle de toute la ville centre, avec une prédilection pour des secteurs tels que Paris 12-13 et Paris 14-15. Leur intérêt s’étend également à La Défense : les chiffres du troisième trimestre 2019 devraient par exemple intégrer la prise à bail par WeWork de 13 500 m² dans les Collines de l’Arche.

En 2018, Wework faisait déjà figure de leader sur le segment des grandes transactions dans la capitale, avec pas moins de cinq signatures pour une surface unitaire moyenne de près de 10 000 m². Cette configuration se prolonge en 2019 : Wework est à l’origine de six signatures de plus de 5 000 m² pour une surface moyenne de 9 500 m² (auxquelles s’ajoute une prise à bail sur moins de 5 000 m²).

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Sur le créneau des petites et moyennes surfaces, Deskeo (récemment racheté par l’Américain Knotel) se révèle être un acteur particulièrement actif en ce début 2019. À fin juillet, 14 prises à bail comprises entre 500 m² et 2 800 m² sont ainsi à mettre son crédit dans Paris intra-muros, ce qui représente un volume total de près de 19 000 m².

Le maillage parisien des acteurs du coworking se renforce donc clairement. Ce n’est évidemment pas sans conséquence sur le marché locatif, et notamment sur le segment des petites transactions (moins de 1 000 m²). Depuis 2016, ce segment ne cesse de décroître chaque année. Les petits utilisateurs ne désertent pas Paris mais se reportent de plus en plus vers des solutions qui leur apparaissent aujourd’hui comme naturelles.

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