L’immobilier européen attire toujours plus. Selon la dernière étude de PERE sur les levées de capitaux,73,6 milliards d'euros de capitaux privés ciblant l'immobilier en Europe ont été levés en 2021. C’est plus que les 70,7 milliards d'euros levés en 2020. Le niveau des investissements est resté résilient tout au long de la pandémie, le secteur immobilier reste attrayant par rapport aux marchés obligataires et boursiers ces dernières années. Le capital alloué à l'immobilier a augmenté dans la région EMEA, passant de 11,7 % en 2021, selon l'enquête sur les allocations de l'Université Cornell.

Les investisseurs value-add devraient être de plus en plus nombreux au cours des deux prochaines années. Ces derniers, souvent dirigés par des private-equity, cherchent à optimiser la gestion de leurs parcs de bureaux afin d'améliorer leurs notations ESG. En effet, l'écart de rendement moyen entre les bureaux certifiés BREEAM et l'ensemble du parc a augmenté de 44 points de base au cours des 12 derniers mois, le risque d'obsolescence devient plus évident.

Des changements apparaissent. Selon l'enquête sur les intentions des investisseurs de l'INREV, la stratégie d'investissement value-add devrait devenir prédominante pour les investisseurs européens en 2022. Dépassant ainsi les stratégies core qui étaient en progression en 2021. M&G Real Estate, par exemple, travaille à la création de son premier fonds value-add dédié à l'Europe. 

Quant à la typologie des actifs, on note que la part de capitaux ciblant la logistique a chuté de 48 % à 42 %, le résidentiel devenant le secteur dominant. L’intérêt pour les bureaux et l’hôtellerie progresse d'année en année.

Compte tenu de la concentration du capital sur ces secteurs (logistique, résidentiel et bureaux), certains investisseurs pourraient être poussés vers le haut de la courbe de risque par des prix résolument élevés et une forte concurrence, alors qu'ils cherchent à atteindre leurs objectifs de rendement.

Les investisseurs continueront à surveiller l'inflation et l'impact qu'elle aura sur les taux sans risque, l'indexation des loyers et les coûts de construction. Compte tenu des hausses de taux d'intérêt observées en Corée du Sud, et comme prévu aux États-Unis, les jeux de devises deviendront probablement de plus en plus évidents pour les investisseurs non européens.

La présence des investisseurs non européens devrait aussi s’expliquer par la recherche de diversification géographique de certains. En effet, les investisseurs américains et coréens sont poussés à regarder hors de leurs territoires où l’investissement domestique a connu des niveaux très élevés en 2021 par rapport aux moyennes constatées sur les cinq dernières années.

Nous prévoyons que ces deux groupes d'investisseurs se disputeront des actifs similaires en 2022, à savoir de grands immeubles de bureaux stabilisés situés dans les centres-villes des principales villes européennes. Les capitaux sortants du Moyen-Orient chercheront à diversifier leurs investissements en bureaux à travers l'Europe, en ciblant les marchés de l'Italie, des pays nordiques, de la Belgique et de l'Irlande où ils ont été historiquement moins présents.