L’analyse réalisée par Savills, Conseil international en immobilier, des coûts des bureaux prime (Savills Prime Office Costs ou SPOC) au T2 2022 sur les marchés internationaux de l’immobilier, montre que l’inflation et les problèmes d’approvisionnement impactent désormais les coûts d'aménagement des bureaux et maintiennent les coûts réels nets de la location à un niveau élevé, dans de nombreuses villes à travers le monde.
Au cours de l'année dernière, les coûts d'aménagement sont ainsi montés de 6% en moyenne dans les villes du classement SPOC ayant signalé une hausse des coûts. Même si les coûts d’aménagement ne représentent toujours qu’une petite partie des coûts totaux, on observe en parallèle, sur certains marchés, une hausse des loyers. C’est notamment le cas pour les bureaux conformes aux critères ESG, la demande locative continuant à soutenir le segment prime du marché. Savills relève que ceci est particulièrement vrai pour Paris, où l’offre limitée pour ce type de bureaux et la forte demande, ont fait grimper les loyers faciaux alors que les coûts d’aménagement montaient. Avec des coûts réels locatifs nets s’établissent désormais à 105,61 $/sqft dans la capitale française, soit presque au même niveau que ceux du centre de New York.
Paris est également le seul marché SPOC où l’on observe une réduction des périodes de franchise de loyer ce dernier trimestre. D'autres villes, en Asie Pacifique avec Shanghai, Séoul et Ho Chi Minh, en Europe avec de grandes métropoles comme Londres, Madrid et Amsterdam, ainsi qu’à Dubaï, ont aussi connu une hausse de leurs loyers réels au 2ème trimestre d'après Savills, même si celle-ci était souvent due à l’indexation des baux.
Hong Kong occupe à présent la tête du classement SPOC de Savills, avec des coûts nets réels pour un locataire ayant dépassé ceux du West End londonien, tandis que Tokyo est passé de la troisième place à la fin du 1er trimestre à la cinquième au 2ème trimestre, ce qui a permis à Midtown New York et à la City de Londres de monter chacune d’un rang pour atteindre la troisième et la quatrième place.
Matthew Fitzgerald, directeur Savills EMEA Tenant Advisory, observe « qu’il s'agit du premier trimestre où la vaste majorité de nos principaux marchés n’a pas connu de restrictions sur le retour au bureau et où les tendances à des formes de travail hybride se sont généralisées. De nombreux locataires ont cherché à créer des espaces de travail collaboratifs et inspirants afin d'attirer les talents et de respecter leurs engagements en matière de développement durable. Ces efforts ont soutenu la demande pour les bureaux prime, en maintenant leurs loyers à un niveau élevé, la pression inflationniste sur les coûts d'aménagement et de main-d’œuvre sur de nombreux marchés au 2ème trimestre ayant aussi contribué à la hausse des coûts globaux.
Si l’on regarde vers l'avenir, l’incertitude autour des grandes évolutions macroéconomiques peut inciter certains locataires à la prudence. Cependant, toute réticence doit être mise en regard du fait que les chaînes d’approvisionnement se sont ralenties et que les coûts de construction sont devenus de plus en plus élevés, avec une durée des travaux parfois rallongée de 50% sur certains marchés. Même si les locataires peuvent vouloir retarder leur prise de décision tant qu’ils n’ont pas confirmé leur mode final de réorganisation, la réalité est qu’ils risquent à long terme d’être confrontés à la nécessité de prendre des décisions plus rapidement et avec des coûts prévisionnels plus élevés. »
Le taux d’occupation moyen des bureaux atteint désormais 59% sur les différents marchés étudiés par Savills, un chiffre en hausse par rapport au taux de 49% du T1 2022 et le niveau le plus élevé depuis que la pandémie a éclaté, avec cependant des variations importantes selon les endroits.