La période que nous vivons est sans précédent en tout point de vue : des tensions inflationnistes, un contexte géopolitique inédit ou encore des reliquats de la crise sanitaire, avec par exemple des ruptures de chaines d’approvisionnement. Pour les entreprises, les enjeux immobiliers sont devenus complexes dans un contexte de hausse généralisée des coûts : définir la place du bureau dans l’organisation du travail, se montrer attractives auprès des talents, trouver une stratégie environnementale efficace.
L’inflation s’en mêle
Le premier enjeu auquel font face les entreprises ; l’inflation, qui a un réel impact sur le coût des loyers pour les utilisateurs et rend l’anticipation des évolutions très incertaines, d’autant plus pour les entreprises disposant d’un portefeuille immobilier international. En effet, en France, l’indexation colle au taux d’inflation (environ 5%) mais dans d’autres pays, les deux indices peuvent être décorrélés.
La dernière étude Savills sur les coûts des bureaux prime au T3 2022 indique que les loyers prime des marchés QCA de la zone EMEA ont connu une augmentation des loyers bruts moyens de 6% durant l’année écoulée, attribuable à la hausse générale des loyers indexés et à celle des coûts de l’énergie souvent intégrés aux charges.
Par ailleurs, de faibles taux de vacance sur les marchés core ont contribué à la hausse des loyers demandés. En Ile-de-France, à mi-année, la tendance observée est à la hausse des valeurs locatives avec toutefois de grandes différences d’un marché à l’autre. Au sein de la capitale, le loyer prime est en hausse sur l’ensemble des secteurs. Paris 3-4-10-11 affiche la plus importante progression (+12% sur un an) et grimpe à 790 €/m²/an. Pour le Quartier Central des Affaires, le loyer prime s’établit à 951 €/m²/ an, en hausse de l’ordre de 5% en tendance annuelle. La Défense, dont l’activité transactionnelle a été dynamique au cours du 1er semestre 2022, voit également son loyer prime progresser de 4% sur un an pour se stabiliser à 540 €/m²/an et son loyer moyen de seconde main suit la même tendance : +4.8% sur un an (464 €/m²/ an). En périphérie, les valeurs locatives des 1ère et 2ème couronnes sont plutôt orientées à la baisse et le loyer prime ne concerne qu’une petite minorité d’immeubles.
Cette même étude montre que les coûts d'aménagement des principaux marchés de bureaux dans le monde ont continué à grimper en moyenne de 10% avec l’inflation, complexifiant ainsi les décisions des utilisateurs qui cherchent des solutions pour réduire l’effet de la hausse des coûts, en réexaminant par exemple le bail en cours. Anticiper l’échéance des baux est clé pour renégocier dans les secteurs favorables (situés en dehors de Paris) et en fonction des taux de vacance : s’il est supérieur à 7%, les utilisateurs sont en position de force, à moins de 5%, la faveur va aux propriétaires.
Une course à la centralité partout en Europe
A ce jour, le pouvoir est entre les mains des collaborateurs qui veulent être en centre-ville plutôt qu’en périphérie (52 % des collaborateurs préfèrent travailler dans un centre-ville, contre 40 % au début de la pandémie – source Savills étude Office Fit 1 an après). Cette course aux talents pousse les entreprises à repenser leur localisation.
Cette course à la centralité est aussi rendue possible avec la généralisation du télétravail qui permet aux entreprises d’occuper moins de m2 mais d’offrir des équipements de meilleure qualité et mieux placés. Ainsi, de plus en plus d’entreprises installées en dehors de Paris viennent s’y installer (à l’image d’un leader mondial de la transformation numérique qui a quitté ses bureaux d’Issy-les-Moulineaux pour s’installer dans le 8ème arrondissement de Paris). Néanmoins, ce phénomène est à nuancer avec le manque d’offres dans Paris QCA: il se transacte entre 400 et 450 000 m² par an, l’offre directe disponible au T3 2022 est de 166 000 m² dont 16 000 m² en Grade A et 150 000 m² en seconde main.
La flexibilité s’impose comme l’enjeu majeur de toutes les stratégies immobilières
La flexibilité immobilière est double et répond aux besoins de souplesse des organisations. Cette flexibilité concerne aussi bien la structure des baux commerciaux que les modes de travail.
La grande majorité des entreprises qui ont mis en place des accords de télétravail (en moyenne 2 jours/semaine) ont adapté leurs environnements de travail pour accompagner et soutenir ces nouveaux modes de travail en proposant moins de bureaux individuels et plus d’espaces collaboratifs. Les ratios de 0,7 / 0,8 sont de plus en plus observés, voire dépassés pour certaines entreprises mais compensés par le développement d’autres typologies d’espaces. L’angle du collaborateur préside de plus en plus aux réflexions sur les aménagements. D’après notre étude Office fit, les collaborateurs placent les espaces de travail collaboratifs et les espaces communs comme facteurs les plus importants sur leur lieu de travail. La flexibilité augmentera l’attractivité du lieu de travail pour les employés. Une flexibilité accrue peut être offerte grâce à des salles de réunion partagées, des espaces annexes ou encore des tiers-lieux loués en complément du siège.
Par ailleurs, les entreprises utilisatrices ont également besoin d’une porte de sortie quand elles s’engagent dans une prise à bail. Elles doivent pouvoir restituer des surfaces en cours de bail en contrepartie d’un remboursement partiel des mesures d’accompagnement octroyées par le propriétaire ou alors planifier la restitution d’un pourcentage de surface. Cela reste une négociation entre les parties corrélée au contexte du marché mais une flexibilité du bail est de plus en plus souhaitée de la part des occupants.
Les problématiques ESG au cœur des préoccupations des utilisateurs
A l’heure où les problématiques environnementales deviennent de plus en plus centrales pour les utilisateurs, les choix immobiliers évoluent. Depuis quelques années, un cadre législatif ambitieux a été mis en place sur l’ensemble du territoire pour réduire la consommation d’énergie dans les bâtiments, conduisant les utilisateurs à se tourner vers des immeubles plus performants et vertueux, sécurisés et qualitatifs, favorisant le bien-être des collaborateurs avec un haut niveau de services. Ils sont le plus souvent labellisés : HQE, H&E, BREEAM, Well … Cela répond aussi à une préoccupation des collaborateurs qui sont en demande d’espaces plus ouverts et plus verts : la ventilation et la lumière naturelles, les fenêtres ouvrantes, les espaces extérieurs végétalisés sont appréciés tant d’un point de vue bien-être que d’un point de vue sanitaire (étude Office Fit).
Avec le Décret tertiaire, les propriétaires et occupants sont solidairement responsables face aux enjeux environnementaux. Dans la situation de crise actuelle, les équipes techniques de Savills impliquent les locataires, à travers notamment un plan de sobriété énergétique, à être vigilants sur leurs usages et consommations énergétiques mais également au cours des « Comités verts » ; des réunions périodiques pour sensibiliser les locataires aux usages responsables et les informer des perspectives d’investissements de travaux.