À travers l’Europe, la demande des utilisateurs pour des surfaces logistiques devrait rester solide en 2026. La plupart des marchés anticipent une activité au moins équivalente à celle de 2025, voire supérieure. Malgré une incertitude persistante qui freine certaines demandes, des tendances structurelles, indépendantes du cycle économique — telles que la croissance du e-commerce, le nearshoring, ou la demande liée à la défense et aux data centers — continuent de soutenir le volume de transactions. Côté investissement, les volumes d’investissement ont reculé de 10 % au cours des trois premiers trimestres de 2025, en grande partie en raison des incertitudes liées aux tarifs et d’un troisième trimestre relativement calme. Cependant, nos équipes à travers l’Europe ont observé le traditionnel regain du quatrième trimestre et ont identifié plusieurs tendances récurrentes qui façonneront le secteur de l’immobilier logistique en 2026. Focus sur le marché français.

Marché locatif

Comme en Allemagne, la demande en France devrait rester alignée sur les niveaux de 2025. Les transactions seront probablement dominées par les opérateurs de logistique tierce (3PL), en raison de l’importante base de distributeurs du pays.

Les principales régions situées sur l’« épine dorsale » du territoire continuent d’attirer la majorité de l’activité transactionnelle : l’Île-de-France en tête (25 % des prises à bail nationales), suivie des Hauts-de-France (16 %) et de l’Auvergne-Rhône-Alpes (13 %).

Pour les nouvelles constructions, les utilisateurs exigent souvent une certification BREEAM, avec des hauteurs sous poutre de 10 à 12 m considérées comme essentielles, accompagnées de quais de chargement nombreux et de bonnes performances énergétiques.

La planification et l’obtention des permis restent des défis majeurs, en particulier sur le marché parisien, ce qui limite l’offre de nouvelles surfaces. Au fil de l’année, les surfaces développées spéculativement devraient se louer rapidement, tandis que le développement sur mesure (BTS – Build to Suit) répond aux besoins pour des unités spécifiques ou de type « méga-box ». Les utilisateurs mettent de plus en plus l’accent sur l’intégration progressive de l’automatisation dans leurs opérations, dans le cadre de stratégies nationales d’optimisation.

Marché de l'investissement

Le marché de l’investissement en France a reculé de 14 % depuis 2024, malgré un intérêt toujours soutenu des investisseurs. Cette baisse reflète davantage une sélectivité accrue qu’une perte d’attractivité.

Les grands fonds européens et américains sont restés actifs, confirmant que la France demeure attrayante malgré les blocages politiques. Les acteurs nationaux, tels que les SCPI et les assureurs français, continuent également de chercher à renforcer leur exposition aux actifs industriels et logistiques.
Les prix se sont maintenus, avec des rendements prime autour de 4,75 % depuis 2023, les entrepôts parisiens évoluant dans cette fourchette en raison de leur rareté et de solides fondamentaux du marché locatif.

Pour le second semestre 2026, une pression à la baisse sur les rendements prime est attendue. Comme dans une grande partie de l’Europe, les considérations ESG gagnent en importance, même si elles ne génèrent pas de prime locative : la plupart des nouvelles constructions bénéficient déjà de bonnes références ESG par défaut. Malgré un contexte géopolitique et politique domestique incertain, le marché logistique français devrait continuer à performer, soutenu par une offre limitée.

Sauf choc majeur, 2026 pourrait offrir un climat d’investissement amélioré mais mesuré, avec une forte demande pour les actifs core-plus et value-add, et un marché en expansion progressive. Les investisseurs privilégient particulièrement les emplacements prime le long du corridor Lille–Paris–Lyon–Marseille et montrent un intérêt croissant pour l’Arc Atlantique dans l’ouest de la France.

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