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Spotlight Paris résidentiel de luxe 2019

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UNE BELLE PROGRESSION

En France, un regain de confiance a propulsé le marché résidentiel de luxe parisien vers de nouveaux sommets. L’élection d’Emmanuel Macron en mai 2017 a accéléré la reprise : ses mesures pro-entreprises et sa réforme fiscale ont rendu le pays plus attractif pour les investissements et les affaires, et ont séduit les acquéreurs étrangers.

On doit pourtant cette croissance aux acquéreurs français, car le marché parisien de l’immobilier de luxe reste essentiellement domestique. Les prix ont atteint des records en 2017 et le volume de transactions est à son plus haut niveau depuis 2011.

Les quartiers les plus prestigieux sont tous repartis à la hausse ces deux dernières années, mais ce sont les arrondissements les moins connus qui ont eu le plus de succès.

Le 3e et le 10e sont les grands gagnants : bien qu’à des niveaux de prix généralement inférieurs, leur progression a été supérieure à celle des quartiers habituellement plus côtés.

Le marché du luxe à Paris reste une valeur sûre à l’échelle mondiale mais, après 10 ans de sous-performance par rapport à ses rivales internationales, il faut s’attendre à une période de rattrapage pour la capitale française.

Avec une superficie très limitée, peu de nouveaux logements arrivent sur le marché, principalement issus de reconversions. L’offre réduite assurera donc des prix élevés sur le long terme.

Malgré la demande globale croissante, les prix devraient augmenter de façon modérée, car le marché est indexé sur le PIB

 

LE « PARIS CHIC » EN PLEIN ESSOR

Le marché immobilier de luxe à Paris a enregistré sa meilleure performance depuis 2011, mais certains arrondissements ont été plus prisés que d’autres.

 

A Paris, les prix de l’immobilier résidentiel de luxe grimpent depuis quatre ans, progressant de 3,5% entre juin 2017 et juin 2018. Fin 2017, les volumes de transactions avaient dépassé le pic de 2011, avec une concurrence entre les acquéreurs français et étrangers, ainsi que les expatriés de retour. D’après la Chambre des Notaires de Paris, le prix moyen du m2 à Paris est de 9 300 € (T2 2018). L’immobilier de prestige se vend entre 12 000 et 20 000 € du m2 et l’immobillier d’exception, à plus de 20 000 € du m2 (cf description en page 2). En moyenne, un bien à Paris reste sur le marché 45 jours (contre 59 en 2014), quoique la tendance soit au ralentissement, du fait du décalage entre les attentes des acheteurs et des vendeurs dans ce marché en hausse.

Paris dans son ensemble est concerné par la hausse des prix et en 2017, 86% des transactions de plus de 2 M€ ont eu lieu dans les arrondissements centraux (cf diagramme en haut à droite), mais notre analyse révèle une sous-performance à long terme de ces arrondissements les mieux établis. Dans le 16e , les prix ont grimpé de 4,6% entre septembre 2017 et septembre 2018, mais restent 2,4% en deçà de leur pic en 2011. Caractérisé par ses maisons et hôtels particuliers, le 16e a été l’arrondissement le plus touché par le repli du marché. Les 6e , 7e et 8e ont aussi enregistré une croissance plus faible depuis leurs pics antérieurs, mais connaissent désormais une solide croissance des prix.

Quand le 3e devient premier Parmi les arrondissements très recherchés, le 3e est celui qui a enregistré la plus belle progression des cinq dernières années avec 23,1%, et des prix en hausse de 16,6% par rapport au pic de 2011. Au nord du Marais, ce petit quartier bien situé offre un vaste choix de commerces : boutiques, restaurants qui ont su faire sa réputation. Le 10e , lui, est le plus dynamique des arrondissements de l’Est parisien. Les prix y sont désormais 21,5% plus élevés que lors du pic de 2012 et ont grimpé de 21,8% ces cinq dernières années. Assez similaire au quartier de King’s Cross à Londres, cet arrondissement en pleine mutation abrite le canal St-Martin et deux points de transit stratégiques : la gare de l’Est et la gare du Nord – cette dernière offrant une liaison directe pour Londres.

 

PARIS DANS UN CONTEXTE INTERNATIONAL

Paris remonte dans le classement des villes mondiales et séduit de plus en plus grâce aux réformes fiscales.

 

Au classement mondial

Malgré un fort rayonnement international, le marché résidentiel parisien reste essentiellement domestique. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier de luxe se maintiennent en dessous de ceux d’autres grandes villes dans le monde. Paris est 7e dans notre classement, ayant dépassé San Francisco au cours des 12 derniers mois. Les prix au mètre carré de l’immobilier de luxe (exprimés en euros) y sont inférieurs de 66% à ceux de Hong Kong et à ceux de Londres, de 19%.

Quel impact a eu la réforme fiscale ?

L’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ne s’applique qu’au patrimoine immobilier. Il couvre les biens immobiliers détenus directement par les particuliers ainsi que les actions de sociétés à vocation immobilière (quelque soit leur statut juridique et leur localisation). Le seuil reste inchangé à 1,3 M€. Les autres aspects de l’ISF (par exemple les impôts sur les actifs financiers) ont été supprimés. Cela a contribué à améliorer l’attractivité du régime fiscal français pour les particuliers fortunés.

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PERSPECTIVES DU MARCHÉ PARISIEN.


L’expansion de Paris et ses infrastructures seront les clés de la croissance. 

 

Nous anticipons la recherches approfondies sur tous les secteurs immobiliers à travers le monde. poursuite de la croissance des prix de l’immobilier de prestige à Paris, mais à un rythme plus lent à mesure que l’effet “rebond” se tempère. Nous nous attendons à ce que l’écart de prix entre les arrondissements prestigieux et les autres arrondissements se resserre, car la demande est supérieure aux biens disponibles dans cette ville aux contraintes foncières.

Des projets majeurs, tels que le Grand Paris et les J.O., favoriseront la croissance de la région parisienne et du marché résidentiel en Ile-deFrance. Il existe un potentiel de croissance spécifique autour des nouvelles stations de métro.

La Banque Centrale Européenne ne devrait pas relever les taux d’intérêt avant l’automne 2019. Toute augmentation dans un avenir proche sera légère et affectera surtout le marché traditionnel.

Suite au Brexit, Londres devra confirmer sa position de capitale financière européenne, mais, d’ici là, Paris devrait être la ville qui bénéficie plus largement des délocalisations. Son dynamisme, sa taille, et son accès direct à la capitale britannique lui confèrent un avantage sur ses rivales européennes.

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