Encourager une approche à long terme

La création du label ISR par le ministère des Finances en 2016 a constitué une pierre milliaire dans la mise en place d’une finance durable et responsable. L’objectif était d’encourager une approche de long terme dans la gestion d’actifs et de sous-jacents au travers de critères extra financiers, venant compléter les habituels critères financiers.

Le label ISR n’est entré en vigueur pour les fonds immobiliers qu’en 2020. Il n’était donc pas originellement conçu pour encadrer l’acquisition et la détention d’actifs réels, dont la nature et la valorisation diffère des actifs financiers de type actions ou obligations. Cette extension était logique dans un contexte de développement de la financiarisation de l’investissement immobilier mais elle a aussi introduit une complexité dans la démarche ISR.
Le postulat de départ de la labellisation ISR est que ces critères extra financiers sont la clé de la construction de portefeuilles plus stables et plus performants dans la durée, les produits sur lesquels ils reposent étant eux même moins exposés aux risques et plus résilients. Le label ISR se base sur la maîtrise, l’anticipation et la gestion des risques ESG dans un but de création de valeur.

En matière d’investissement immobilier, pour obtenir le label, la société de gestion met au point sa propre grille d’évaluation de critères ESG. Cette dernière sera applicable de la même façon sur l’ensemble des immeubles qui compose le fonds, mais l’investisseur peut avoir autant de grilles ESG que de fonds labellisés. La société de gestion doit reporter sur au moins 8 critères couvrant les trois piliers que sont E, S et G. Un seuil minimal de notation est déterminé selon cette grille pour chacun des actifs.

Deux approches : best-in-class ou best-in-progress.

Un même fonds peut aussi opter pour un panachage de ces deux approches, dans le cas où son portefeuille d’actifs est hétérogène. La première approche, qui ne concerne à ce jour qu’un nombre réduit de fonds, consiste à inclure dans le fonds labellisé des actifs dont la note est au-dessus du seuil fixé et de maintenir cette performance dans le temps. La seconde - qui reste de très loin la plus répandue - vise à une amélioration dans le temps de la performance des actifs dont la note est en dessous du seuil fixé (cette amélioration doit être d’au moins 20% en trois ans).

L’élément clé de cette labellisation repose sur un contrôle annuel des notations et de suivi des objectifs, car, bien qu’il soit renouvelable, le label n’est attribué que pour 3 ans.

Vers une course au label ?

Preuve que la vague ESG envahit la sphère de l’investissement immobilier, 74 fonds immobiliers ont obtenu le label ISR depuis son entrée en vigueur en 2020, répartis au sein d’environ 40 sociétés de gestion, dont plus de 70% de SCPI. Les investisseurs se mettent en ordre de marche afin de pouvoir revendiquer la démarche ESG de leurs véhicules de placement.

Cependant, l’une des limites de ce label repose dans son attribution même. Si la communication que le label impose aux sociétés de gestion donne plus de transparence au marché, la liberté qui leur a été accordée quant à la création de leur propre grille de notation rend la comparaison entre les différents fonds impossible. En effet, alors que la moyenne du nombre de critères était de 40 en 2021 (vs 55 en 2020), leur nombre varie de 9 à 150 selon les fonds ! Il est donc pour le moment totalement illusoire de pouvoir rapprocher les notations d’un fonds avec un autre.
Il est en outre intéressant de noter que la multiplication des fonds labéllisés va de pair avec une réduction du nombre de critères d’appréciation des performances.

Ce simple constat peut faire place aux peurs de labellisation au rabais et de greenwashing. Les différents acteurs de la labellisation ISR l’ont en tête. Après deux ans de mise en œuvre, les pistes d’amélioration et de progression sont déjà multiples. Une consultation du Comité du label ISR sur les orientations d’évolution de ce label a d’ailleurs été lancée afin de pallier, entre autres, aux risques de greenwashing. Ce potentiel greenwashing ne menace pas prioritairement les actifs réels : beaucoup d’entre eux, à commencer par les immeubles, offrent en effet des grilles d’évaluation claires et transparentes liées à leur construction et à leurs performances techniques, au travers des labels qui leurs sont attribués (HQE, BREEAM, BBC, etc.).