Onze sites, chacun avec des moteurs de demande différents, mais tous sont des leaders en matière de lifestyle sur la Côte d'Azur.
Ville la plus importante de la Côte d'Azur et siège de l'aéroport international de la région, Nice s’est hissée à un niveau supérieur ces dernières années. Depuis l'époque de la reine Victoria, qui passait ses vacances dans la région, jusqu'à nos jours, Nice est restée un marché clé pour l'immobilier résidentiel de premier ordre. Avec des acheteurs internationaux venant de toute l'Europe, des États-Unis et de Dubaï, aucune nationalité ne domine le marché.
Le prix des propriétés haut de gamme varie entre 10 000 et 15 000 € le mètre carré, le prix des propriétés ultra luxe dépassant les 20 000 € le mètre carré. Après la pandémie, les maisons ont été préférées aux appartements urbains, les acheteurs étant à la recherche d’espaces verts après les périodes de confinement. Toutefois, le prix moyen des propriétés de prestige a atteint un plateau ces dernières années, n'augmentant que de 0,1 % depuis 2022. Le Mont Boron et le Cap de Nice restent les quartiers les plus exclusifs et les plus chers de Nice, mais le Carré d'Or, la Promenade des Anglais et Cimiez conservent leur attrait pour les acheteurs français et internationaux.
Villefranche-sur-Mer était à l'origine un village de pêcheurs. Aujourd’hui, le vieux village offre un emplacement de choix pour les locations d'été et une activité Airbnb animée. Perchées au sommet des collines, des villas exclusives offrent des vues spectaculaires sur la mer, ce qui explique l'attrait pour le secteur. Les propriétés qui surplombent la baie de Villefranche et de Saint-Jean-Cap-Ferrat sont plus chères que celles qui font face à Nice ou qui n'ont pas de vue sur la baie.
Cette exclusivité et ces panoramas ont un prix, Villefranche-sur-Mer dépasse d’ailleurs sa voisine, Nice, en termes de coût. Le prix moyen des appartements de premier choix varie entre 11.000 et 20.000 € le mètre carré, et celui des maisons entre 14.000 et 33.000 €.
Le marché immobilier de la ville reflète son statut de destination résidentielle très convoitée. Dans certaines résidences privées, les prix peuvent même grimper jusqu'à 40.000 € le mètre carré. En 2023, la zone a également connu une croissance impressionnante des prix, + 18 % en glissement annuel et se situe actuellement à 3,2 % au-dessus des prix d'avant la pandémie. Ce coût n'a cependant pas entamé la demande, puisque Villefranche-sur-Mer a connu l'investissement le plus important au cours des cinq dernières années en 2023, avec un peu moins de 93 millions d'euros investis.
La communauté de Villefranche est cosmopolite, avec une présence significative de ressortissants étrangers qui ont tendance à privilégier une vue mer.
Toutefois, il convient de noter qu'environ 80 % du marché est orienté vers l'est, ce qui signifie que seules certaines zones bénéficient du soleil le soir, ajoutant ainsi un élément supplémentaire d'exclusivité.
Le secteur exclusif de Saint-Jean-Cap-Ferrat évolue, bien que son marché immobilier continue d’être défini par sa confidentialité. La multiplicité des nationalités s’accentue, avec des acheteurs en provenance de toute l'Europe, des États-Unis et d’ailleurs, intéressés par l’immobilier résidentiel ultra haut de gamme offert par ce site unique.
La rareté des biens disponibles représente un défi important pour les acquéreurs potentiels.
Le marché a connu récemment une augmentation des demandes, émanant de propriétaires cherchant à capitaliser sur le long terme. En parallèle, des investisseurs actifs, dont beaucoup souhaitent dynamiser le marché des propriétés individuelles, stimulent la confiance et l'activité, même pendant la traditionnelle basse saison d'hiver. L'attrait constant de Saint-Jean-Cap-Ferrat se constate par la forte et constante croissance des transactions, avec une augmentation totale de 25 % des volumes de transactions entre 2019 et 2023.
Sur cette presqu’île, l’intimité n’a pas de prix, les propriétés situées sur les terrains les plus vastes ou proches de l’eau étant les plus chères. Les appartements dans le centre, peu nombreux et dont les prix varient, se situent en moyenne entre 7.000 et 10.000 € par mètre carré pour les biens à rénover, et atteignent 15.000 à 20.000 € le mètre carré pour les appartements de luxe clés en main. Les propriétés en bord de mer peuvent atteindre plus de 80.000 € le mètre carré, tandis que les propriétés à l'intérieur du Cap avec vue sur la mer se vendent parfois entre 50.000 et plus de 60.000 € le mètre carré. Le constat budgétaire souligne l'exclusivité : 15 millions d'euros ne permettent pas de s’offrir une vue sur la mer, tandis que 20 millions d'euros ouvrent les portes à des vues sur la Méditerranée.
Beaulieu-sur-Mer, imprégnée d'histoire, porte les empreintes de son illustre passé. L'hôtel de Bristol témoigne de l'influence des aristocrates qui ont séjourné dans la région, tandis que l'invention des courts de tennis en terre battue par les Anglais ajoute un héritage sportif à la ville.
Beaulieu-sur-Mer conserve son statut de haut lieu du luxe dans le sud de la France. Cependant, le marché du tourisme se heurte à des obstacles, les hôtels historiques ayant du mal à répondre aux attentes modernes. Des ajouts récents, tels que le spa de L’Hôtel La Réserve, signalent des progrès dans l'amélioration des équipements. Les offres traditionnelles de la région évoluent également, à l'image de Monaco qui s'oriente vers des équipements adaptés aux familles.
Alors que Saint-Tropez dispose d’une vie nocturne animée, le reste de la Côte d'Azur, y compris Beaulieu, reste relativement tranquille. Les appartements sur le marché varient entre 11.000 et 20.000 € le mètre carré, tandis que les maisons se vendent entre 17.000 et 30.000 € le mètre carré. Les biens de prestige, dont certains ont été érigés par des architectes de renom, atteignent 40.000 € le mètre carré, voire plus. Beaulieu-sur-Mer a connu une croissance des transactions de 11,1 % en 2023. La ville a également connu la plus forte croissance des prix sur cinq ans parmi nos marchés principaux, avec une remarquable croissance de 44,6 % depuis 2019.
Le village d'Èze, perché au sommet d’un pic rocheux, peut s'enorgueillir d'accueillir des célébrités, ce qui en fait un lieu très convoité. Sa proximité avec Monaco explique que beaucoup de ceux qui vivent et travaillent dans la Principauté cherchent à s’installer à Èze.
Avec environ 50 000 personnes se rendant chaque jour à Monaco, il est plus pratique d’entrer dans la ville par l’ouest afin d’éviter les embouteillages. Cependant, cette proximité a un coût : les maisons à Èze sont généralement plus petites et offrent moins d'intimité que dans d'autres parties de la Côte d'Azur, proposant par contre une facilité d'accès à Monaco très recherchée.
Èze regroupe des marchés distincts au sein d'une même commune. Èze Bord de Mer, comme son nom l'indique, est située sur la côte et s'adresse à une clientèle monégasque présente le week-end, en proposant des appartements et des villas sur de petits terrains avec des prix variant entre 15.000 et 20.000 € le mètre carré.
Èze a connu une légère baisse des investissements, -5,8 % par rapport à l'année précédente, pour un total toujours très conséquent : 30 millions d’euros en 2023. En parallèle, Èze village et Saint-Laurent d'Èze, situés sur les falaises surplombant la côte, ont connu une évolution en passant des constructions traditionnelles aux constructions contemporaines, sous l’impulsion des promoteurs qui entreprennent des rénovations pour monter le niveau des propriétés de cette zone de marché.
Cap d'Ail est une destination très prisée depuis plus de cent ans, offrant un nombre important de propriétés Belle Époque le long de son front de mer. Divisée en segments distincts, Cap d'Ail répond à des attentes variées. Le front de mer attire les résidents monégasques à la recherche de l’éclat du littoral, tandis que les programmes neufs situés dans le village offrent des prestations modernes, attirant une clientèle différente.
Les propriétés situées dans des endroits privilégiés, telles que la plage de la Mala et l'avenue Doctor Onimus, ne laissent pas indifférent. Des résidences du début du siècle parsèment le paysage, attirant des acheteurs exigeants à la recherche de propriétés à l'élégance intemporelle.
Pour l'ensemble du marché haut de gamme, les prix du mètre carré tendent à se situer entre 10.000 et 22.000 €. Cap d'Ail a également connu l'année d'investissement la plus importante des cinq dernières années, avec près de 42,5 millions d'euros en 2023.
Si l'attrait de Cap d'Ail est indéniable, son accès compliqué combiné à la taille réduite des propriétés et de leurs jardins ajoutent un élément de difficulté pour trouver la propriété parfaite. Néanmoins, pour ceux qui recherchent la quintessence de la sophistication côtière, Cap d'Ail reste une destination inégalée.
Roquebrune-Cap-Martin, niché à l'est de Monaco, se trouve sur l'un des prestigieux caps de la Riviera. Au sein de Roquebrune-Cap-Martin se trouve une enclave fermée, le Domaine Privé, un havre de paix convoité par les grands noms de l’histoire et les grandes figures de la royauté depuis la fin du XVIIIe et le début du XIXe siècle. Les prix des propriétés s'échelonnent entre 20 et 70 millions d'euros, voire plus pour certains très grands domaines en bord de mer, le prix du mètre carré pouvant atteindre jusqu’à 50.000 €. Les propriétés rénovées atteignent plus ou moins le double du prix de celles qui ne le sont pas, témoignage de la rareté et de l'attrait pour ce type de résidences dans la région. Si les vues panoramiques sur la baie de Monaco éblouissent les acheteurs potentiels, la vente des propriétés reste limitée en raison de l'absence de commerces à pied. Malgré cette difficulté, la ville a connu une croissance de 7,7 % de l’ensemble des investissements entre 2022 et 2023.
Cap Martin est un pôle d'attraction pour ceux qui recherchent l'intimité et la sécurité. Il est également particulièrement attrayant pour les professionnels travaillant à Monaco ou les particuliers souhaitant posséder une résidence secondaire à proximité de la Principauté. Les villas nichées sur les collines de Roquebrune se vendent entre 3 et 20 millions d'euros pour les plus grandes propriétés.
Le Cap d'Antibes est un marché unique sur la Côte d’Azur, car c'est l'une des rares zones vertes protégées à proximité de la mer. En raison de ce statut, ce sont principalement des villas qui sont proposées sur le marché résidentiel ultra luxe du cap, comme en témoigne la surface moyenne de 163 mètres carrés lors des ventes. L’attraction dont bénéficie la région est due, en partie, au fait qu'elle offre les avantages de Cannes sans les inconvénients de la vie citadine.
L’environnement, particulièrement verdoyant, et les plages de sable de la région en font un lieu dont le mode de vie est axé sur la nature et la mer, bien plus que dans d’autres secteurs. Ce mode de vie unique, ainsi que les villas offrant une grande intimité, ont rendu la région populaire auprès des acheteurs venus de toute l'Europe et de l'Amérique du Nord. En conséquence, le Cap d’Antibes reste l'un des endroits les plus chers de la Côte d’Azur, et les acheteurs intéressés peuvent s'attendre à des prix allant de 10.000 € à plus de 50.000 € le mètre carré pour les propriétés situées en front de mer, dans la baie des milliardaires. Le cap a également connu une forte croissance des prix sur cinq ans avec une augmentation de 27,8 % depuis 2019.
Cannes est l'un des principaux marchés urbains de la Côte d'Azur, avec Nice et Monaco, et se révèle particulièrement attractif pour ceux qui recherchent un style de vie citadin. De nombreux acheteurs français et internationaux, y compris des Américains et des acheteurs du Moyen-Orient, recherchent un mode de vie moderne en choisissant Cannes. C'est pourquoi les promoteurs locaux investissent pour beaucoup dans des projets de rénovation dans la ville et ses collines. Des propriétés rénovées qui répondent aux attentes des acheteurs en leur offrant confort et luxe.
Les propriétés qui n'ont pas fait l'objet de rénovation ont tendance à voir leur prix baisser, en raison de l'absence de demande étrangère. La fourchette des prix reste assez importante dans toute la ville, entre 7.500 et 35.000 € le mètre carré, certains quartiers, comme la Croisette, étant nettement plus chers. Les prix sont restés très constants, malgré de nombreux vents contraires, avec une variation de moins de 1 % sur cinq ans depuis 2019. Le marché immobilier de Cannes se distingue également par le fait d’attirer les locataires pour des séjours tout au long de l’année du fait des multiples évènements et non pas uniquement pendant l’été, diminuant ainsi l'impact de la basse saison.
L’arrière-pays de la Côte d'Azur recouvre un secteur vaste et diversifié avec une concentration de grandes villas. Depuis la fin de la pandémie, la communauté internationale s'intéresse de plus en plus à ces villages typiques situées à l’intérieur des terres, qui offrent un style de vie différent et plus familial que les villes côtières. Plusieurs grandes écoles internationales ont ouvert leurs portes pour répondre à la demande croissante des familles venant principalement de toute l'Europe.
Les prix sur les divers marchés de l’arrière-pays varient considérablement en fonction des zones et sont restés relativement stables ces dernières années. À Mougins, le prix moyen du mètre carré est d'environ 10.000 €, tandis qu'à Valbonne, il est plus proche de 7.000 €. Les acheteurs, sur ces marchés, ont tendance à être plus sensibles aux prix, d'autant plus que nombre d'entre eux ne recherchent pas une résidence secondaire, mais un lieu de vie principal.
Saint-Tropez, et ses villes voisines bien connues telles que Ramatuelle, Gassin, Grimaud et La Croix Valmer/Gigaro, sont des destinations de choix pour ceux qui souhaitent acquérir une résidence secondaire et profiter d'une incroyable expérience estivale sur la Côte d'Azur. Portée par ses nombreux célèbres résidents, la région est connue à travers le monde entier pour ses étés mythiques. C'est peut-être la zone la plus touchée par l'intérêt saisonnier, avec une basse saison entre novembre et mars durant laquelle l’activité diminue fortement. Pendant la haute saison, la région se transforme en une destination où il faut être vu, avec une vie nocturne animée et des événements exclusifs, attirant sur ses côtes des acheteurs internationaux en provenance d’Amérique du Nord et d'Europe.
Une nouvelle initiative gouvernementale visant à préserver une partie de l'environnement naturel et à réduire le développement autour de la place des Lices a récemment été approuvée, avec pour effet d'augmenter la densité au cœur du village et de réduire les nouvelles possibilités de développement. En outre, la région a connu un regain d'intérêt pendant et immédiatement après la pandémie, ce qui a encore fait grimper le prix moyen du mètre carré dans ce village où l'offre est limitée. Ces facteurs combinés ont engendré des prix parmi les plus élevés de la Côte d'Azur, une fourchette par mètre carré variant de 13.000 € à plus de 30.000 €, si l'on exclut les propriétés hors normes.
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