Le Conseil international en immobilier Savills estime que l’ingénierie financière et les montages innovants devraient structurer le marché européen de l’investissement hôtelier dans les deux à trois prochaines années, alors que les volumes ont rebondi à 23,6 milliards d’euros en 2025 (+4,8 % sur un an).
Selon Savills, l’amélioration de la liquidité, un meilleur alignement des attentes entre acheteurs et vendeurs sur les prix, ainsi que la bonne tenue du RevPAR (+5,4 % par rapport à 2019, corrigé de l’inflation) contribuent à restaurer la confiance des investisseurs. Le rapport souligne également un intérêt croissant pour les stratégies value-add et anticipe que les contraintes de financement favoriseront une intensification des opérations de fusions-acquisitions, des montages structurés et des partenariats, dans un contexte jugé particulièrement porteur pour le secteur.
Savills prévoit que plusieurs tendances structureront le secteur au cours des deux à trois prochaines années, notamment la performance opérationnelle, qui s’impose comme le principal moteur des rendements. Dans un contexte de faibles écarts entre rendements immobiliers et coût de la dette, l’accent est davantage mis sur l’excellence opérationnelle et sur la capacité à naviguer dans un cycle de marché avancé. Savills souligne par ailleurs que l’écart entre les opérateurs moyens et les acteurs les plus performants se creuse, faisant de la qualité opérationnelle un élément central de la thèse d’investissement.
L’étude indique également que le marché hôtelier allemand pourrait se trouver à un point d’inflexion. Bien qu’il demeure le marché le plus affecté d’Europe de l’Ouest après la pandémie, avec un RevPAR en 2025 encore inférieur de 11 % à son niveau de 2019, la croissance de l’offre ralentit désormais de manière significative. Les tensions sont particulièrement visibles dans le modèle d’exploitation en bail, marqué par une hausse des défaillances de locataires.
L’ensemble de ces facteurs plaide en faveur d’une évolution du marché et fait émerger des opportunités pour des investisseurs bien capitalisés, inscrits dans une logique de long terme et prêts à accompagner cette transition. L’appétit des investisseurs reste orienté vers une « fuite vers la qualité » (« flight to quality »), privilégiant les actifs prime, rares et difficilement reproductibles, le segment du luxe surperformant le reste du marché. Par ailleurs, les synergies entre hôtels de luxe et résidences de marque s’intensifient : le nombre de projets en Europe est passé de 18 en 2015 à 62 en 2025 et devrait à nouveau doubler d’ici 2032.
Les grands groupes hôteliers mondiaux ont connu une expansion rapide, avec des portefeuilles de marques ayant en moyenne presque triplé au cours de la dernière décennie, parallèlement à une hausse significative du « key money », qui a atteint 1,2 milliard de dollars en 2025 pour les cinq principaux opérateurs. À mesure que les conditions de marché évoluent, Savills anticipe un glissement progressif d’un modèle de croissance purement « asset-light » vers des approches plus alignées, dites « investment-right », combinant une participation sélective au capital et des partenariats renforcés afin de soutenir le développement futur.
Qu’il s’agisse de recapitalisations, de transactions de plateformes, de restructurations de baux, de co-investissements ou de stratégies fondées sur des partenariats, la prochaine croissance d’activité sera davantage portée par l’innovation et la collaboration que par le seul critère du prix. Nous sommes confiants dans la capacité du secteur hôtelier à générer des rendements durables ajustés du risque pour les investisseurs prêts à s’y engager de manière réfléchie et déterminée.
Thomas Emanuel, Head of Hospitality Thought Leadership EMEA
Le marché européen de l’investissement hôtelier entre dans une phase qui exige des convictions fortes. Si l’environnement opérationnel et financier est plus complexe que lors des cycles précédents, les fondamentaux structurels du voyage et de l’hôtellerie demeurent particulièrement solides. La demande reste résiliente, les actifs de qualité continuent d’attirer d’importants capitaux internationaux, et l’hôtellerie conserve une capacité unique à s’adapter tout au long du cycle. Pour les investisseurs capables de dépasser les incertitudes de court terme, ce secteur offre encore de nombreuses opportunités
David Kellet, Head of Hotel Capital Markets EMEA
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