Ce qu'il faut retenir

• Le second trimestre a apporté une bouffée d’oxygène. Après un repli de 15% au terme du 1er trimestre, la demande placée francilienne limite son recul à 5% à mi-année. Cette dynamique de rattrapage ne profite cependant pas uniformément à l'ensemble du marché : les secteurs géographiques mais également les segments de surfaces affichent des trajectoires contrastées.

• En termes de répartition géographique, Paris intra-muros continue de dominer le marché avec 44% de la demande placée régionale. La Défense progresse, sa quote-part passant de 9 à 13% en un an, tout comme la Deuxième Couronne, dont la part atteint 16% (contre 9% un an plus tôt). Le Croissant Ouest maintient son poids à 17%. À l'inverse, la Première Couronne recule fortement et ne représente plus que 10% de la demande placée, contre 23% un an auparavant.

• L'offre immédiate poursuit son ascension et franchit un nouveau record historique à fin juin, à 6 571 000 m². La progression est de 10% sur un an, mais la mise en perspective est plus frappante encore : +64% en 5 ans et +76% en 10 ans, des rythmes qui traduisent une nette accélération du phénomène sur la période récente. Ce gonflement de l'offre touche l'ensemble des secteurs franciliens, à une exception notable près : La Défense, où les disponibilités se contractent de 12% sur un an.

• Sans surprise, les taux de vacance poursuivent leur ascension et atteignent 11,6% à l'échelle de l'Île-de-France et 6,8% dans le QCA – le seuil des 6% n’avait pas été franchi depuis 2009.

Un marché à plusieurs vitesses

La contraction du marché reste principalement circonscrite au segment des grandes surfaces, qui enregistre un repli de 13% en volumes – une baisse toutefois nettement moins marquée qu'un an plus tôt (-48%). Les autres segments de surfaces font preuve de résilience, avec des volumes quasi stables : -3% pour les moyennes surfaces et -1% pour les petites surfaces. Le marché reste porteur pour les opérateurs de coworking et de bureaux flexibles, de même que pour les renouvellements de baux, qui confirment leur poids dans l'activité transactionnelle francilienne.

En termes de répartition géographique, Paris intra-muros continue de dominer le marché avec 44% de la demande placée régionale. La Défense progresse, sa quote-part passant de 9 à 13% en un an, tout comme la Deuxième Couronne, dont la part atteint 16% (contre 9% un an plus tôt). Le Croissant Ouest maintient son poids à 17%. À l'inverse, la Première Couronne recule fortement et ne représente plus que 10% de la demande placée, contre 23% un an auparavant.

À fin juin, les valeurs locatives franciliennes illustrent la polarisation croissante du marché : selon les secteurs, le loyer prime s'échelonne de 250 à 1 239 €/m²/an. Dans le QCA, où la valeur prime est la plus élevée de la région, l'écart entre le loyer moyen de seconde main et le loyer prime atteint près de 500 €/m². À La Défense en revanche, ces deux valeurs convergent dans une fourchette resserrée de 400 à 550 €/m²/an.

Et demain ?

A l’approche des élections présidentielles et face à l’environnement économique et géopolitique actuel, les grands utilisateurs prennent davantage de temps pour arrêter leurs décisions immobilières, conscients de leur position favorable sur le marché. Ils privilégient en outre les renégociations et les renouvellements de baux qui leur permettent de limiter les dépenses nécessaires aux déménagements. Cette dynamique, déjà en place sur le marché, devrait se maintenir.

Face à ces constats, les propriétaires intègrent désormais plus largement la divisibilité de leurs immeubles, y compris sur des marchés tels que le QCA ou La Défense. Parallèlement, ils se montrent de plus en plus disposés à ajuster les valeurs locatives de leurs actifs afin de renforcer leur attractivité et de capter de nouveaux utilisateurs.