Malgré les perturbations continues liées à la pandémie, nous observons un fort rebond des volumes d'investissement en immobilier commercial et résidentiel en Europe.  En 2021, nous avons constaté un accroissement de 10 % des volumes transactionnels en glissement annuel.  Nous nous attendons à une activité similaire pour 2022.

Les acheteurs étrangers à la recherche de biens immobiliers européens contribueront  fortement à l'investissement. En 2021, les investissements transfrontaliers ont pris de l'ampleur grâce au retour des acheteurs venant des États-Unis, du Canada, de Singapour et du Moyen-Orient. Si les conditions de voyage le permettent, cette mixité d'investisseurs sera de plus en plus diversifiée dans les prochains mois.

Les investisseurs en Europe sont avant tout à la recherche d’actifs de qualité, ce qui entraînera une polarisation accrue entre l'immobilier prime et l'immobilier secondaire.

La neutralité carbone sera la principale priorité de cette année. Les investisseurs s'attacheront à mesurer l'empreinte carbone de leurs actifs afin d'identifier les bâtiments sous-performants et d'améliorer la performance énergétique. Des opportunités value-add pourront émerger sur le marché. La nécessité d'améliorer la performance de l'immobilier opérationnel, de répondre aux attentes des utilisateurs et d'améliorer la stratégie de marque devraient être les priorités des mois à venir. 

Les bureaux ont survécu à la pandémie et restent le secteur le plus important et le plus liquide. Bien que les modes de travail hybrides soient devenus un outil pour les sociétés, l'importance du bureau reste vitale pour la collaboration, l'innovation et la culture d'entreprise. Cependant les attentes des utilisateurs ont changé. Dorénavant, ils souhaitent que leur espace de travail prenne en compte l’impact environnemental, la valeur sociale et le bien-être. Les loyers des actifs répondant à ces exigences atteindront des niveaux élevés. Les biens plus anciens, bien situés et pouvant être rénovés dans ce sens, offriront des opportunités value-add.

Il est encore trop tôt pour déterminer avec précision l'ampleur du facteur "Covid" sur les marchés du retail, de la logistique et des bureaux. Quoi qu'il en soit, la pandémie aura servi à mettre en lumière la métamorphose de ces marchés, qui était déjà amorcée avant la crise.

Nous nous attendons à une plus grande diversification des portefeuilles dans les années à venir, en termes d'actifs, de localisations et de stratégies. Les secteurs de la logistique et du résidentiel resteront très recherchés en 2022. Le déséquilibre entre l'offre et la demande dans ces deux secteurs participe à l’augmentation des loyers et oblige les investisseurs qui ne peuvent pas accéder aux stocks à adopter des stratégies de financement à terme.

Les logements pour étudiants, les résidences pour personnes âgées et les maisons de soins sont désormais des produits courants sur les marchés core. Ils restent néanmoins des niches en termes de volumes d'investissement. La forte compression des rendements pour ces types d'actifs poussera les investisseurs à se tourner davantage vers les alternatives : les hôpitaux, les universités, les datas centers, les laboratoires et l'agriculture urbaine sont déjà dans le viseur des investisseurs.

Dans tous les secteurs (à l'exception des centres commerciaux et des rues principales), les rendements moyens des immeubles prime se sont encore durcis en 2021. Ces niveaux de prix sont durables pour les meilleurs actifs et ils devraient connaître une croissance positive des loyers en raison du ralentissement de l'offre nouvelle. Des ajustements de loyers et une baisse des rendements sont attendus pour les centres commerciaux et les rues principales.

2022 : Conseils pour l’investissement immobilier en Europe

Les marchés core

• Les bureaux primes avec un EPC élevé  (Engineering,Procurement,Construction) :dans des villes à l’économie dynamique avec un faible taux de vacance et une forte demande des utilisateurs comme à Londres, Paris, Berlin, Munich, Stockholm et Amsterdam.
• Des installations logistiques de pointe :  sur des marchés où la pénétration du e-commerce est élevée et où les opérateurs 3PL et les détaillants en ligne sont bien établis comme aux Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en France.
• Des actifs multifamily stables et nouvellement construits : dans des grandes villes dont la population est importante et en augmentation comme à Londres, Paris, Berlin, Francfort, Amsterdam, Stockholm et Copenhague.

Le marché core plus

• Des hypermarchés situés dans des endroits accessibles avec de fortes zones de chalandise. Louées à des détaillants alimentaires établis et performants dans toutes les capitales européennes.

• Des Actifs Multifamily dans des villes secondaires dans des pays où la demande de location est élevée comme l'Allemagne et les pays nordiques.

• Logistique du dernier kilomètre dans les zones densément peuplées.

VALUE-ADD

• Logements étudiants dans les grandes villes universitaires avec une faible offre de logements étudiants gérés par des professionnels comme en Espagne, en Italie, en Pologne et en Allemagne.

• Bureaux avec une bonne situation géographique avec un potentiel d'amélioration de la performance énergétique dans les villes présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande. Les villes allemandes, Amsterdam, Paris, Londres et Stockholm.

• L'hôtellerie dans les destinations touristiques établies où les flux de visiteurs devraient rebondir fortement après la crise. L'Europe du Sud et les principales destinations de city break (villes italiennes, Prague, Amsterdam, Paris).

• Retails park prime dans un environnement bien desservi avec des zones de chalandise importantes dans les capitales et les villes régionales d'Europe.

OPPORTUNITÉ

• Développement de logements collectifs en partenariat avec des promoteurs locaux. Dans les villes secondaires de pays dotés de centres urbains régionaux importants telles que le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France et la Pologne.

• Entrepôts d'entreprise pour la fabrication et le stockage en raison des tendances à la délocalisation dans les pays d'Europe de l'Est et des Balkans.

• Centres commerciaux : nécessité d'une forte gestion des actifs dans des lieux bien desservis, avec des zones de chalandise importantes et des revenus disponibles élevés au Royaume-Uni, en Allemagne, en France, en Espagne et dans les pays nordiques.

• Le développement de la logistique pour les pays où la pénétration du e-commerce est faible mais en forte croissance comme en Europe du Sud et de l'Est.

• Développement de l'hôtellerie durable  axée sur le bien-être dans des lieux uniques bénéficiant de la connectivité des trains à grande vitesse pour les voyageurs soucieux de l'environnement comme en France, l'Espagne, l'Allemagne, le Benelux et l'Italie.

• Rénovation et réaffectation d'actifs dans différents secteurs et zones géographiques.

Les alternatives

• Les datas centers dans tous les grands centres urbains présentant de solides perspectives en matière de valeur ajoutée manufacturière, de soins de santé et de services financiers, ou disposant d'un réseau d'infrastructure numérique majeur devant être livré prochainement.

• L'immobilier de santé  dans les pays dont la population est vieillissante ou dont le nombre de lits par habitant est faible (maisons de soins et hôpitaux). Par exemple : L'Allemagne, le Royaume-Uni, la France, l'Espagne, l'Italie et l'Irlande.

• Les installations des lifes-sciences dans les pôles de recherche et de développement tels que le triangle d'or britannique, la Randstad et Paris-Saclay.