Un marché arrivé à maturité

Derrière le Royaume-Uni et ses 10,2 millions de m², la France compte 8,3 millions de m² de retail parks. Sa densité, d’environ 120 m² pour 1 000 habitants, dépasse la moyenne européenne de 106 m². Mais la dynamique change. Le pipeline de développement ne représente plus que 1,2 % du parc existant, contre 17,8 % en Pologne. Dans un contexte de contraintes foncières, de coûts de construction élevés, d’exigences énergétiques et de règles d’urbanisme plus restrictives, la création de nouveaux sites devient plus complexe. La priorité se déplace donc vers le parc existant : extensions, restructurations, divisions de cellules et optimisation des surfaces. Livré à Sainte-Geneviève-des-Bois, Valvert et ses 65 000 m² font figure d’exception. Il s’agit du plus grand retail park livré en France depuis L’Atoll, en 2012.

Deux modèles qui coexistent, des frontières qui s’estompent

Le marché français se caractérise par une polarisation croissante entre deux modèles. D’un côté, des sites fonctionnels, où les enseignes de bazar et de discount occupent une place importante. De l’autre, des destinations plus qualitatives, qui misent sur l’architecture, la restauration, les loisirs et une offre commerciale élargie. Ces nouveaux formats se rapprochent des centres commerciaux dans leur conception et leur expérience client. Valvert illustre cette évolution, avec une approche qui dépasse la seule logique de proximité et de fonctionnalité. Cette diversification traduit une transformation plus profonde : le retail park ne se résume plus à un ensemble de grandes cellules commerciales en périphérie. Il devient, selon les sites, une véritable destination de consommation et de loisirs.

Des conditions économiques qui attirent de nouvelles enseignes

L’attractivité des retail parks repose aussi sur leur équation économique. En France, les loyers y sont nettement inférieurs à ceux des centres commerciaux, tandis que les charges sont environ deux fois moins élevées. Cet écart favorise l’implantation sélective d’enseignes internationales historiquement présentes dans les centres commerciaux. L’ouverture d’un flagship Zara, du groupe Inditex, au Steel à Saint-Étienne illustre cette évolution. Pour les enseignes, l'enjeu est de trouver le bon équilibre entre visibilité, fréquentation et coûts d'exploitation. Dans un contexte où la performance commerciale reste déterminante, les retail parks peuvent offrir une alternative attractive à des emplacements plus coûteux.

Un mix locatif qui se diversifie

Le renouvellement du marché se lit également dans l’évolution des enseignes et des activités présentes sur ces sites. Action illustre la dynamique du discount : en 2025, l’enseigne a ouvert 384 magasins en Europe, dont 69 en France, soit près de 18 % de ses ouvertures européennes. Les loisirs prennent également une place croissante. Le nombre d’ouvertures et de restructurations de complexes dédiés — cinéma, escalade, escape games ou activités immersives — a doublé en deux ans. Des concepts comme SpeedPark, Fort Boyard Aventures, Nikito ou Cube Challenges participent à cette diversification. Enfin, certaines enseignes historiquement implantées en périphérie expérimentent des formats urbains, à l’image de Maxi Zoo et Decathlon. Cette stratégie témoigne d’une complémentarité croissante entre les implantations en ville et en périphérie.

Des loyers prime stables, un atout pour les enseignes

Le loyer prime des retail parks en région parisienne s’établit à 180 €/m²/an, sans progression sur trois ans. Cette stabilité contraste avec les marchés où une offre plus contrainte exerce davantage de pression sur les valeurs locatives. Les livraisons de nouvelles surfaces ont contribué à maintenir des conditions favorables au développement des enseignes. Par ailleurs, l’évolution des loyers effectivement payés peut différer de celle des valeurs locatives prime : l’indexation des baux en place peut notamment entraîner une hausse des loyers sans que le marché des nouvelles locations connaisse la même dynamique. Cette compétitivité locative reste un levier majeur de l’attractivité des retail parks, où la rentabilité de l'implantation occupe une place centrale dans les décisions des enseignes.

Quel avenir pour les retail parks en France ?

Le marché français semble avoir dépassé la phase d’expansion rapide qui a marqué les dernières années. Dans un parc déjà dense, les perspectives reposent davantage sur la capacité des propriétaires et des enseignes à faire évoluer les sites existants, à adapter les formats commerciaux et à enrichir l’expérience proposée aux visiteurs. La transformation du parc, la diversification du mix locatif et la maîtrise des coûts devraient ainsi compter parmi les principaux enjeux des prochaines années.

À l’approche du MAPIC, une question s’impose : comment créer de la valeur dans un marché mature, où la croissance passe désormais autant par la transformation de l’existant que par le développement de nouveaux sites ?