Savills indique anticiper une reprise de l’investissement dans l’immobilier commercial à l’échelle mondiale, alors que, dans certaines régions, les enseignes recommencent à étendre leur réseau de magasins. Cette dynamique entraîne le retour à la hausse des loyers sur plusieurs marchés retail prime, stimulant ainsi l’intérêt des investisseurs.
En France, si le premier trimestre 2025 ne restera pas comme un moment d’euphorie économique (consommation des ménages en recul, fragilité politique, impasses budgétaires…), les taux de rendement prime restent stables pour tous les formats de retail : 4,00 % pour le high street, 6,00 % pour les retail parks et 5,50 % pour les centres commerciaux. Dans l’Hexagone, l’avenir s’annonce meilleur : à partir de 2027, le pays devrait connaître un net rebond de la croissance, avec une reprise de la baisse du chômage et un niveau d’inflation continu, favorables au chiffre d’affaire des commerces.
Savills souligne que le secteur du commerce a été mis à rude épreuve à l’échelle mondiale, confronté à l’essor du e-commerce, à la crise financière mondiale, à la pandémie, à la pression sur le pouvoir d’achat, aux événements climatiques extrêmes et à l’instabilité géopolitique.
Pourtant, selon Savills, la vague de fermetures de magasins tant redoutée ne s’est, dans l’ensemble, pas concrétisée, même si la situation reste complexe. Aujourd’hui, la révision des niveaux de loyers a ravivé la demande des enseignes, insufflant une nouvelle dynamique d’investissement et de développement.
Selon Oliver Salmon, Directeur Capital Markets chez Savills World Research : « Malgré une baisse des investissements consacrés au retail, de la part des institutionnels, passant de 28 % en 2018 à 11 % aujourd’hui, l’appétit pour le secteur revient progressivement. Certains restent prudents, mais de plus en plus d’investisseurs réexaminent le marché retail avec attention ».
En 2024, l’investissement mondial dans le retail est resté stable, avec un regain de dynamisme au second semestre. Plusieurs transactions emblématiques ont renforcé l’attrait du secteur, qui capte désormais une part croissante du capital institutionnel. Pour autant, cette reprise demeure sélective et nécessite une analyse fine et un choix rigoureux des actifs. Savills souligne que le réajustement des prix des actifs a ouvert des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Les taux de rendement sont particulièrement attractifs comparés à ceux d’autres segments prisés comme le résidentiel ou la logistique, qui nécessitent une croissance soutenue des loyers pour justifier les niveaux de valorisation actuels et restent relativement chers en raison de l’abondance de capitaux qui les ciblent.
Aux États-Unis, le taux de vacance dans le commerce atteint un niveau historiquement bas de 4,7 %, soutenu par une forte demande sur l’ensemble des différents segments de marché – du discount à la beauté, en passant par « l’athleisure », le luxe, le sport et la mode. Cependant, Savills indique que certaines enseignes internationales commencent à ralentir ou suspendre leur expansion sur le marché américain, en raison d'une volatilité mondiale accrue, et se tournent vers le Canada pour renforcer leur présence locale.
Selon Savills, le manque de nouveaux développements en Europe constitue une bonne nouvelle pour la valorisation des actifs commerciaux existants. Les centres commerciaux emblématiques avec des localisations prime, ainsi que certains segments spécialisés comme les retail parks ou les outlets de créateurs, continuent globalement d’enregistrer de bonnes performances. « L’incertitude mondiale a certes entraîné un certain ralentissement sectoriel en Europe, mais la tendance au “flight to prime” se confirme, avec des enseignes toujours en quête des meilleurs emplacements et des opportunités les plus qualitatives », commente Larry Brennan, Head of European Retail Agency chez Savills. « L’optimisation des surfaces reste également un thème central, générant à la fois de nouvelles opportunités et un regain d’activité. »
Les segments de marché phares restent le sport et « l’athleisure », ainsi que les enseignes de mode à prix accessibles, qui continuent de représenter les plus forts volumes de transactions, en pied d’immeuble et dans les centres-villes. Le segment des retail parks demeure lui aussi résilient, avec une offre limitée sur la plupart des marchés, soutenu par une demande particulièrement soutenue.