En août 2025, les volumes cumulés depuis le début de l'année dépassaient 1 milliard d'euros, ce qui laisse présager un marché de l'investissement dynamique pour le second semestre.
Selon notre dernière étude, les volumes d'investissement dans les villages de marques européens ont atteint 653 millions d'euros au premier semestre 2025, soit 3,2 % du total des investissements du secteur retail, bien au-dessus de la moyenne sur 10 ans de 1,8 %.
Dans le même temps, l'intérêt des marques pour les outlet continue de croître. Selon Ken Gunn Consulting, 588 nouveaux magasins outlet ont ouvert leurs portes en Europe depuis juillet 2023, Rituals arrivant en tête avec 14 nouveaux emplacements, suivi de Jack & Jones (12), Under Armour et Swarovski (10 chacun) et Skechers (9). Les occupants les plus importants restent Levi's, Guess, Adidas, Puma et Tommy Hilfiger.
Cette tendance à la hausse devrait se poursuivre ; l'enquête représentative menée par Ecostra auprès des marques en 2024 révèle que celles-ci prévoient d'ouvrir en moyenne 2,7 magasins d'usine en 2025, contre 2,4 l'année précédente, ce qui marque la première augmentation d'une année sur l'autre depuis 2018.
Dans la même enquête menée par Ecostra, les marques ont été interrogées sur les pays qui offrent le plus grand potentiel pour les villages de marques en Europe. Les résultats montrent que l'Allemagne est la destination la plus populaire, 35 % des marques souhaitant s'y développer au cours des trois prochaines années. Elle est suivie par l'Espagne (32 %), la France (27 %), le Royaume-Uni (27 %), l'Autriche et la Pologne (16 % chacune).
Chris Nichols, European Research Analyst chez Savills, commente : « Une reprise durable du retail signifie que les villages de marques sont susceptibles de capter une part plus importante des dépenses discrétionnaires au fil du temps, à mesure que les consommateurs reviennent vers une expérience d’achat basée sur les loisirs. Leur combinaison de valeur, de luxe et d'environnements de plus en plus axés sur l'expérience continue de les distinguer du retail traditionnel et du commerce en ligne, renforçant ainsi leur attrait auprès des consommateurs. »
James Burke, Directeur Savills Global Cross Border Investment, ajoute : « Malgré leur positionnement de niche, caractérisé par une liquidité limitée et un flux de transactions intermittent, l'appétit des investisseurs pour les actifs outlet performants reste solide. La principale contrainte reste du côté de l'offre, avec peu de propriétaires disposés à céder des programmes performants et un pool d'actions investissables limité. Dans les villages de marques européens, les rendements sont estimés entre 6 et 7 %, soit généralement 50 à 100 points de base de plus que les centres commerciaux, qui affichent actuellement une moyenne de 6,15 % dans la région. Nous prévoyons une légère baisse des rendements au cours des douze prochains mois, reflétant l'intérêt accru des investisseurs. »
Les exploitants de villages de marques investissent de plus en plus dans l'expérience comme élément clé de différenciation. Beaucoup d'entre eux mettent en place des activations éphémères, des collaborations avec des marques locales et modernisent leurs projets grâce à des rénovations, un design durable et des équipements améliorés. Ces améliorations visent à augmenter la fréquentation, à encourager les visites répétées et à attirer les consommateurs plus jeunes, axés sur l'expérience.
Christian Nehmé, Head of Retail Services France
Nous observons également une avancée stratégique de ce groupe d’investisseurs en Europe centrale et orientale, où les rendements ajustés au risque sont devenus de plus en plus attractifs, la Pologne étant jusqu’à présent la principale bénéficiaire. Parallèlement, les SCPI dépassent leur champ d’investissement traditionnellement centré sur les bureaux, en se diversifiant vers la santé et le secteur du résidentiel, notamment lorsqu’il s’agit d’actifs offrant des revenus sécurisés comme les résidences étudiantes gérées ou les hôtels.
James Burke, Global Cross Border Investment
.jpg)