Autrefois lieux de villégiature saisonniers, ces enclaves alpines se positionnent aujourd'hui comme des lieux de vie et d'investissement stratégiques tout au long de l'année, dans le cadre de portefeuilles immobiliers plus vastes. À partir du Savills Spotlight on Wealth Trends for 2025, nous avons classé les stations de ski les plus attrayantes pour les particuliers fortunés.

La qualité de vie est au cœur de leur popularité. Aspen, qui occupe la première place, propose des activités tout au long de l'année, du ski de classe mondiale aux randonnées estivales, en passant par des programmes culturels. Les stations suisses classées dans le Top 5, Zermatt, Gstaad, Verbier et Saint-Moritz, offrent des environnements familiaux et patrimoniaux solides, ainsi que des saisons de ski prolongées.

Des infrastructures liées au mode de vie se développent sur les marchés du ski. Des clubs privés tels que le 67 Pall Mall ont établi des antennes dans des stations comme Verbier, offrant des environnements sociaux exclusifs. Les marques de luxe suivent le mouvement, LVMH et Kering ont par exemple investi dans des points de vente et des résidences de marque. Aman a récemment ouvert un hôtel de luxe à San Cassiano, en renforçant ainsi l'alignement entre les marchés du ski et les écosystèmes mondiaux du luxe.

La santé et le bien-être constituent également un argument de poids. Les acheteurs apprécient l'accès à des cliniques privées, à l'air pur, à des espaces verts et à des installations sportives de qualité. Ces atouts, combinés à un fort sentiment d'appartenance à une communauté, rendent des stations comme Gstaad particulièrement attrayantes. La discrétion qui caractérise ces endroits, où l'anonymat est respecté et les paparazzi rares, ajoute à leur attrait.

En dépit de ces avantages, la relocalisation reste complexe. La Suisse exige la résidence pour l'acquisition d'un bien immobilier au-delà d'un certain seuil, et ses réglementations varient selon les cantons. La France impose un impôt sur la fortune et les droits de succession peuvent atteindre 50 %, à moins qu'ils ne soient structurés par l'intermédiaire d'entités ad hoc. L'Italie offre un environnement fiscal plus favorable, avec notamment un impôt forfaitaire de 200 000 euros pour les nouveaux résidents, ce qui en fait une option attrayante pour la domiciliation des particuliers fortunés. 

Les motivations d'achat sont multiples. Si l'amour de la montagne et des activités de plein air reste essentiel, les acheteurs se concentrent de plus en plus sur la préservation du capital et la valeur à long terme. L'immobilier dans les stations de ski est à la fois un atout pour le mode de vie et un mécanisme de conservation de la richesse. Les propriétés situées dans des endroits privilégiés constituent souvent des actifs multigénérationnels, détenus par des structures de gestion de patrimoine familial ou des trusts. La planification de la succession fait désormais partie intégrante du processus d'acquisition, et les biens immobiliers sont souvent achetés au nom des enfants ou par l'intermédiaire de structures de gestion de patrimoine familial. La réduction des droits de successionet le désinvestissement stratégique sont souvent pris en compte avant la signature des contrats.

Le respect de la vie privée est un autre facteur essentiel. De nombreuses stations de ski sont conçues pour garantir la discrétion, avec des communautés fermées, une faible densité de population et des infrastructures adaptées à l'aviation privée. Elles sont donc idéales pour les personnes qui recherchent l'isolement et la discrétion, sans pour autant sacrifier l'accès ou le service.

Du point de vue de l'investissement, l'immobilier alpin bénéficie d'une offre limitée et d'une forte demande. Les limites géographiques et les réglementations strictes en matière d'urbanisation restreignent le développement, ce qui favorise l'appréciation du capital à long terme.

Les stations de ski ne sont plus seulement des terrains de jeu saisonniers, mais font désormais partie intégrante des portefeuilles des particuliers fortunés du monde entier, qui les apprécient pour leur confidentialité, leur stabilité et leur potentiel à long terme.

Comparaison entre Aspen et Gstaad

Dans le monde de l'immobilier alpin haut de gamme, Aspen et Gstaad sont deux des destinations les plus convoitées par les personnes fortunées. Toutes deux se classent dans le top 5 de l'indice HNW Hotspots pour les stations de ski, et chacune offre un mélange convaincant d'exclusivité, de prestige et de valeur à long terme.

ASPEN

Le marché immobilier d'Aspen se caractérise par sa rareté. Des lois strictes en matière d'urbanisation et des contraintes géographiques limitent les nouveaux développements, ce qui crée un déséquilibre entre l'offre et la demande et accélère la hausse des prix. En 2025, les propriétés haut de gamme à Aspen s'élevaient en moyenne à 35 100 euros par mètre carré, tandis que celles ultra-haut de gamme atteignaient 68 900 euros par mètre carré. Ces prix reflètent la qualité du parc immobilier et la vitesse à laquelle il se vend. Les propriétés à Aspen sont souvent vendues au-dessus du prix demandé, les acheteurs se disputant l'accès à un style de vie mêlant sports de montagne et sophistication culturelle.

Aspen offre des pistes de ski de classe mondiale, un calendrier culturel riche comprenant le festival de musique d'Aspen et le Food and Wine Classic, ainsi qu'une scène sociale qui attire un public international. Les infrastructures de la ville sont adaptées aux besoins des personnes fortunées, avec un accès à l'aviation privée, des services de conciergerie et des équipements axés sur le bien-être.

GSTAAD

Gstaad offre un environnement serein et très privé qui séduit les familles et les particuliers soucieux de préserver leur capital à long terme et de protéger leur vie privée. Dans des zones comme Oberbort, les propriétés ultra-haut de gamme coûtent plus de 51 500 euros le mètre carré, ce qui place Gstaad parmi les marchés les plus chers d'Europe. Pourtant, les volumes de transactions restent faibles et les structures de propriété sont souvent à long terme, les biens étant détenus par des structures de gestion de patrimoine familial ou des trusts pour un usage multigénérationnel.

Le cadre réglementaire suisse, y compris les exemptions de la Lex Koller, autorise la propriété étrangère dans des conditions strictes, ce qui renforce l'exclusivité du marché. Le développement fait l'objet d'un contrôle strict, ce qui permet de préserver l'intégrité architecturale de la ville et de garantir que Gstaad conserve son caractère alpin traditionnel. Cette enclave suisse discrète comprend plus de 200 kilomètres de pistes de ski, des restaurants étoilés au guide Michelin et des écoles privées d'élite comme l'Institut Le Rosey, qui contribuent à son attrait. Le centre du village, interdit aux voitures, et l'importance accordée à la vie privée font de Gstaad une destination de choix pour les particuliers fortunés du monde entire.

Aspen et Gstaad incarnent deux expressions distinctes, mais tout aussi séduisantes de l'immobilier de luxe. Aspen est une ville dynamique, axée surle style de vie et socialement animée, ce qui séduit les acheteurs privilégiant l'énergie saisonnière et les expériences de vie. En revanche, Gstaad offre un environnement plus discret, axé sur le patrimoine, qui attire les personnes soucieuses de préserver leur patrimoine à long terme. Sur un marché mondial de plus en plus façonné par les préférences en matière de style de vie et la résilience climatique, Aspen et Gstaad continuentde définir les échelons supérieurs de l'investissement immobilier alpin

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