Ce qu'il faut retenir

Le sentiment général reste positif : plus d'un tiers (38 %) des utilisateurs déclarent une amélioration de leurs conditions d'activité au cours de l'année écoulée, et seuls 8 % anticipent une détérioration. Parallèlement, 47 % prévoient d'accroître leur parc d'entrepôts au cours des une à trois prochaines années, mais 54 % s'attendent également à quitter au moins un bâtiment, ce qui traduit une évolution vers l'optimisation des portefeuilles plutôt que vers une expansion pure.

S'appuyant sur les réponses de plus de 600 acteurs du secteur, l'étude constate que, si les délais de décision se sont allongés, la demande sous-jacente reste intacte. Les utilisateurs deviennent en revanche plus exigeants : ils mettent à profit les échéances de bail pour moderniser leurs portefeuilles, consolider leurs réseaux et s'installer dans des sites plus performants.

La qualité des actifs et la puissance électrique au cœur des stratégies logistiques

Les conclusions mettent en évidence une « fuite vers la qualité » (« flight to quality ») qui se poursuit, près de la moitié des utilisateurs ciblant des surfaces neuves ou en comptes propres (build-to-suit), tandis que 19 % envisagent des surfaces existantes. Des critères tels que la disponibilité de la puissance électrique, les spécifications du bâtiment, l'accès à la main-d'œuvre et l'adaptabilité jouent un rôle de plus en plus déterminant dans la définition de ce qu'est une surface logistique « prime ». La puissance électrique, en particulier, s'impose comme un facteur décisif : 89 % des utilisateurs s'attendent à une hausse de leurs besoins, et plus d'un quart déclarent déjà une capacité insuffisante dans leurs bâtiments actuels.

Concernant les marchés ciblés, les priorités diffèrent nettement entre investisseurs et utilisateurs. Le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Allemagne arrivent en tête des marchés privilégiés par les investisseurs, tandis que la France, l’Allemagne, l’Italie, les Pays-Bas et l’Espagne figurent parmi les marchés les plus recherchés par les utilisateurs. .

Une nouvelle responsabilité pour les acteurs de l’immobilier

Cette évolution concerne directement le property management. Sans devenir un expert informatique, le property manager est appelé à jouer un rôle croissant dans la gouvernance cyber de l’immeuble : identifier les systèmes et leurs responsables, encadrer les prestataires, contrôler les accès et s’assurer que les exigences de cybersécurité sont appliquées dans la durée.
Pour les locataires, la cybersécurité entre également progressivement dans les critères de sélection des actifs. Les grands utilisateurs peuvent désormais intégrer à leurs due diligences des exigences portant notamment sur l’architecture réseau, le cloisonnement entre locataires ou encore les conditions d’accès aux systèmes techniques.

Vers un nouveau critère de valeur des actifs ?

Au-delà de la gestion du risque, la cybersécurité pourrait progressivement devenir un facteur de différenciation des immeubles, tant en matière de valorisation que d’obsolescence technique. Les actifs dotés d’une GTB ancienne ou de protocoles non chiffrés pourraient nécessiter des investissements de mise à niveau, tandis que la documentation de la gouvernance IT/OT, la segmentation des réseaux ou encore certaines certifications pourraient devenir des éléments différenciants pour les actifs destinés à des utilisateurs particulièrement exigeants.
À Paris, les données disponibles montrent déjà des écarts entre les différents piliers de la cyber-résilience. Selon le Global Cities Resilience Index de WiredScore, le score global de cyber-résilience de Paris atteint 61 % dans l’échantillon des immeubles labellisés, avec de bons résultats sur la gestion des données (74 %) et la sûreté et sécurité (90 %), mais davantage de marges de progression sur la cybersécurité (43 %) et l’accès et la navigation (60 %). Ces données concernent toutefois uniquement les immeubles labellisés WiredScore/SmartScore et ne reflètent pas l’ensemble du parc de bureaux francilien.

Un marché de plus en plus sélectif

L’étude met également en évidence un écart croissant entre les besoins des utilisateurs et les projets actuellement en développement. Alors que la demande se concentre sur des bâtiments très bien équipés, souvent de grande taille, les promoteurs se tournent de plus en plus vers des programmes de taille plus réduite, notamment des bâtiments mid-box, en raison des contraintes liées à l’urbanisme, à l’accès à l’électricité et à l’augmentation des coûts de construction.

À l’avenir, l’étude conclut que la sélectivité, plutôt qu’un recul généralisé de la demande, devrait caractériser la prochaine phase du marché européen de la logistique. La performance des actifs dépendra ainsi de plus en plus de leurs caractéristiques propres et de leur capacité à répondre aux besoins spécifiques des utilisateurs.