La croissance du marché locatif résidentiel « prime » dans les métropoles mondiales s’est accélérée au cours du premier semestre 2019, atteignant un rythme de +0,9 %, soit une progression annuelle de 1,3 % sur les 12 derniers mois. Alors que depuis quatre ans, le marché affichait un rythme de croissance faible mais régulier, le Savills World Cities Prime Residential Rental Index constatait ainsi la première hausse des rendements moyens depuis fin 2014 avec, en corollaire, des exceptions dans la croissance des prix immobiliers.
Sur le premier semestre 2019, les prix de l'index Savills ont « ralenti », à +0,7 % en rythme annuel, entraînant du coup une progression des rendements, qui ressortaient à 3,2 %. Cependant, alors que les niveaux de croissance des marchés locatifs des différentes métropoles ont tendance à converger, les rendements restent bien plus dispersés, allant d’un maximum 5,2 % et 5,0 %, respectivement à Los Angeles et Moscou, à un minimum de 1,5 % de Guangzhou, l'une des quatre villes chinoises affichant un rendement inférieur ou égal à 1,7 %.
Même s'il existe des différences au niveau de chaque métropole, la tendance sur le marché de la location et de la vente des biens immobiliers « prime » dans les grandes métropoles mondiales est globalement stable.
Sophie Chick - Directeur Associé
Très peu de villes affichent une croissance annuelle supérieure à 2 %, une tendance qui devrait perdurer d’après nous, étant donné la conjoncture politique et économique défavorable au niveau mondial.
Sur le marché transactionnel, ces tendances se traduisent par un optimisme en baisse et par des décisions repoussées, ce qui, enraye la croissance. Dans le même temps toutefois, et bien que cela stimule quelque peu la demande sur les marchés de la location, la compression des budgets de relocalisation des entreprises continuent d’alimenter la pression sur les loyers. Cela signifie que, même si les loyers surperforment les prix immobiliers, nous prévoyons que les deux marchés se stabilisent au lieu de continuer à diverger, ce qui limiterait ainsi la marge de croissance supplémentaire des rendements.
Les derniers chiffres du Savills World Cities Prime Residential Rental Index portant sur 21 villes montrent que seulement sept villes (Los Angeles, Barcelone, Berlin, Tokyo, Hong Kong, Beijing et Shanghai) ont affiché une croissance annuelle de leur marché locatif supérieure à 3 %. Toutefois, la croissance étonnante des prix constatée sur la dernière décennie signifie que les rendements d’un grand nombre de villes asiatiques restent extrêmement faibles.
Les loyers « prime » à Londres ont également quelque peu fléchi (-1,3 % sur un an), mais les dernières données du marché suggèrent un retour à la croissance du marché locatif au deuxième trimestre de l'année. La forte activité du marché, en dépit des incertitudes créées par le Brexit, a permis de réduire le déséquilibre de l'offre et de la demande.
« Les métropoles mondiales continueront de plus en plus à attirer une main d'œuvre internationale jeune et aisée, ce qui alimentera la demande pour des biens locatifs « prime ». Mais comme les budgets des entreprises sont plus serrés et que le standard qualitatif offert par les biens les plus récents met la pression sur les stocks existants, nous prévoyons une stabilisation générale des loyers. »
Sophie Chick - Directeur Associé
Los Angeles est LA ville qui est sortie du lot au premier semestre, avec une croissance du marché locatif de 4 %, ce qui a stimulé les rendements à 5,2 %, soit les rendements les plus élevés de l'indice. De même, le marché locatif berlinois a enregistré une hausse au 1er semestre 2019 de 3,1%. La forte croissance des prix maintien néanmoins les rendements proches de la valeur moyenne de l'indice.
À Moscou, l’inversion de tendance constatée sur les prix immobiliers, (alors que le retour des expatriés Moscovites stimulait la demande pour les logements de prestige), était également observée avec l'augmentation des loyers. Alors que les loyers affichaient une baisse globale de 2,9 % sur les 12 derniers mois, ils enregistraient en revanche une croissance de 2,3 % sur le premier semestre de l'année.
Le marché de la location de New York, à l'instar du marché sous-jacent des ventes, se caractérisait par le niveau élevé du stock de biens résidentiels « prime » neufs. Cela a ralenti à la fois la croissance des loyers et celle des prix des biens, sans toutefois se traduire pour le moment par une baisse des loyers. Ceux-ci demeurent les plus élevés de l'indice Savills, avec un loyer hebdomadaire moyen de 21,53 USD / mètre carré, soit l'équivalent d'un loyer hebdomadaire de 4 305 USD pour un appartement de 200 mètres carrés. Les rendements sont restés néanmoins très confortables à 4,3 %.
De même, bien que Sydney ait connu un accroissement du stock de biens neufs, les prix élevés de l’offre ont alimenté la pression sur la demande de biens à louer, avec en corollaire une hausse des loyers de 1,4 % sur les 12 derniers mois.
Enfin, Dubaï se caractérise par un niveau élevé du stock de logements neufs, mais subissant un ralentissement du commerce mondial et des marchés financiers, la ville constate une baisse des loyers au cours du premier semestre 2019, poursuivant la tendance observée depuis 2014.