L’intensification du conflit au Moyen-Orient a interrompu la reprise attendue de l’investissement immobilier commercial en Europe. La hausse des prix de l’énergie, le retour des inquiétudes liées à l’inflation et les incertitudes accrues concernant l’évolution des taux d’intérêt ont conduit les investisseurs à adopter une approche plus prudente dans leurs allocations de capitaux.

Cette dégradation du sentiment des investisseurs se reflète dans le dernier INREV Consensus Indicator, qui a fortement reculé, passant de 54,7 en mars à 41,0 en juin 2026, soit son niveau le plus bas depuis le lancement de l’enquête en 2023. Si le contexte géopolitique a retardé certaines décisions d’investissement, il n’a pas fondamentalement remis en cause les fondamentaux du marché.

Les investisseurs continuent ainsi de cibler des actifs offrant des revenus résilients et un potentiel de croissance structurelle à long terme. L’investissement immobilier en Europe n’a montré que peu de signes d’accélération au deuxième trimestre, avec des volumes de transactions provisoires estimés à 53 milliards d’euros, soit une hausse de 6 % sur un an. Alors que le deuxième trimestre constitue traditionnellement une période clé pour le marché et donne souvent le ton pour le reste de l’année, cette progression modérée reste en deçà des attentes.

Au premier semestre, les volumes d’investissement ont ainsi atteint 103 milliards d’euros, en hausse de 3 % sur un an. Toutefois, ces chiffres globaux masquent une réalité plus contrastée : la faiblesse observée dans quelques grands marchés pèse davantage sur la performance européenne qu’un véritable ralentissement généralisé. La progression modérée à l’échelle européenne reflète en effet de fortes disparités géographiques.

Un peu plus de la moitié des vingt marchés analysés ont enregistré une croissance annuelle au premier semestre, confirmant que la performance globale a été principalement limitée par les difficultés rencontrées par certains pays, plutôt que par une prudence généralisée des investisseurs à travers l’Europe. Cette divergence souligne l’importance des fondamentaux propres à chaque marché : les capitaux continuent de se diriger vers les pays où les niveaux de prix, les perspectives économiques et les dynamiques d’occupation restent favorables.

Le Royaume-Uni reste le principal frein à l’activité européenne. Les volumes d’investissement devraient avoir reculé de 22 % sur un an, pour atteindre 21,6 milliards d’euros au premier semestre, réduisant ainsi le volume global des transactions en Europe de près de 7 milliards d’euros. L’Allemagne a également pesé sur la performance globale, avec une baisse plus modérée de 8 % des volumes. Ailleurs en Europe, même si certains marchés ont enregistré des baisses en pourcentage plus marquées, leur impact sur le total européen reste relativement limité. La Belgique (-61 %) et la République tchèque (-45 %) ont notamment connu de fortes corrections après des premiers semestres 2025 exceptionnellement dynamiques, tandis que l’activité d’investissement en Roumanie a reculé de 21 %.

À l’inverse, plusieurs marchés ont affiché une croissance soutenue. La Pologne (+95 %) et la Finlande (+94 %) ont presque doublé leur activité d’investissement par rapport à l’année précédente. Parmi les principaux marchés européens, la Suède et l’Espagne se sont particulièrement distinguées, avec des volumes en hausse respectivement de 68 % à 12,8 milliards d’euros et de 56 % à 12,2 milliards d’euros, combinant à la fois taille de marché et forte dynamique.

Au global, l’investissement immobilier européen semble marquer le pas à l’échelle agrégée, mais le marché sous-jacent apparaît nettement plus résilient que ne le suggèrent les chiffres globaux. Les investisseurs ne se détournent pas de la classe d’actifs ; ils privilégient désormais les marchés et les actifs offrant une meilleure visibilité sur les revenus, des niveaux de prix attractifs et des perspectives de croissance structurelle à long terme. Cette allocation plus sélective des capitaux est cohérente avec la forte dégradation du sentiment des investisseurs observée au deuxième trimestre, le dernier INREV Consensus Indicator ayant atteint son niveau le plus bas depuis le lancement de l’enquête. Cette baisse reflète principalement le regain d’incertitudes géopolitiques, plutôt qu’une détérioration des fondamentaux immobiliers.

Les tendances d’allocation des capitaux continuent de favoriser les secteurs défensifs, bénéficiant de fondamentaux locatifs résilients. Les secteurs du Living, comprenant notamment le résidentiel géré (multifamily), le logement étudiant, les résidences seniors et les établissements de santé, devraient représenter près de 30 % des volumes d’investissement européens au premier semestre 2026. Des fondamentaux locatifs solides, une offre limitée et la perspective d’une croissance stable des revenus continuent de soutenir l’intérêt des investisseurs. À l’inverse, l’activité d’investissement en logistique a ralenti. Nous estimons que la part du secteur dans les volumes totaux d’investissement européens a diminué d’environ trois points de pourcentage, pour atteindre près de 16 % au premier semestre 2026, malgré une opération majeure ayant marqué l’année : l’acquisition de la plateforme logistique française de Proudreed pour 2,3 milliards d’euros. Si les moteurs structurels de long terme, tels que la modernisation des chaînes d’approvisionnement et le développement du e-commerce, restent favorables au secteur, celui-ci fait désormais l’objet d’un examen plus attentif en matière de valorisation, après plusieurs années de performances exceptionnellement fortes. La part des autres classes d’actifs est restée stable. Les investissements transfrontaliers restent également limités par rapport aux standards historiques. Nous estimons que les capitaux internationaux ont représenté environ 45 % de l’investissement total en Europe au premier semestre 2026. Dans le contexte géopolitique actuel, cette évolution n’est pas surprenante.

Les investisseurs internationaux, notamment en provenance des États-Unis, du Canada et de Singapour, ont réduit leur activité face aux incertitudes accrues liées à l’inflation, aux coûts de financement et aux risques politiques mondiaux, qui allongent les processus de décision d’investissement. Les investisseurs américains restent néanmoins la principale source de capitaux transfrontaliers en Europe. À l’échelle européenne, les investissements cross-border ont également ralenti dans l’ensemble, même si les investisseurs néerlandais et français sont restés relativement actifs, avec des niveaux de transactions supérieurs à leurs moyennes respectives sur cinq ans.

Les transactions de portefeuille continuent de jouer un rôle important, même si leur activité semble s’être modérée par rapport aux deux trimestres précédents. Les montants moyens des transactions devraient toutefois avoir progressé au deuxième trimestre, soutenus par plusieurs acquisitions emblématiques qui témoignent d’un appétit toujours présent pour les actifs d’exception, malgré un sentiment de marché globalement plus prudent. Parmi les opérations les plus significatives figurent : l’acquisition par Al Mirqab Group d’une participation de 80 % dans Palazzo del Monte, situé Via Monte Napoleone à Milan, pour 1,16 milliard d’euros ; l’acquisition par Barclays de One Churchill Place à Londres pour 866 millions d’euros, pour son propre usage (owner occupation) ; l’acquisition du Pullman Paris Tour Eiffel pour 430 millions d’euros par une coentreprise réunissant Batipart, la Caisse des Dépôts et Société Générale. Ces opérations illustrent la profondeur persistante de la liquidité disponible pour les actifs trophées, dont la qualité des emplacements, les niveaux de valorisation et les caractéristiques de revenus à long terme continuent d’attirer les investisseurs.

La compression des taux de rendement est mise en pause

Les rendements des obligations d’État à long terme ont progressé d’environ 25 points de base dans plusieurs marchés européens depuis le début du deuxième trimestre, reflétant le regain d’inquiétudes concernant l’inflation ainsi que les incertitudes entourant l’évolution des taux d’intérêt. En conséquence, la compression des taux de rendement (yield compression) anticipée en début d’année devrait désormais être reportée.

Bien que la dette reste largement disponible pour les actifs de grande qualité, les prêteurs et les investisseurs accordent une importance croissante à la sécurité des revenus, à la qualité des actifs et à la discipline en matière de valorisation. Par conséquent, les taux de rendement prime devraient rester globalement stables dans les différents secteurs et marchés au cours du reste de l’année 2026, avec seulement quelques compressions ponctuelles attendues pour les actifs les plus exceptionnels.

Perspectives : une reprise toujours attendue, mais plus progressive

Malgré un premier semestre moins dynamique, les perspectives à moyen terme restent favorables, notamment parce que certaines transactions ont simplement été reportées et restent toujours en cours de préparation. Les volumes d’investissement immobilier en Europe devraient atteindre 251 milliards d’euros en 2026, puis progresser à 297 milliards d’euros en 2027. Le ralentissement récent devrait donc retarder la reprise plutôt que la remettre en cause.

Les capitaux restent disponibles, même si leur déploiement devrait rester plus mesuré à court terme, les investisseurs attendant davantage de visibilité sur le contexte géopolitique. Des fondamentaux locatifs solides, une offre limitée et une croissance résiliente des revenus continuent de soutenir l’attractivité de l’investissement immobilier, notamment dans les secteurs du Living et dans les autres classes d’actifs bénéficiant de moteurs structurels de long terme. Sauf dégradation significative du contexte géopolitique, l’activité devrait retrouver de l’élan au second semestre, à mesure que les transactions actuellement en cours de négociation se concrétiseront.