L’évolution du secteur du tourisme influence les marchés immobiliers et crée de nouvelles opportunités.

Les principales destinations de voyage

Hong Kong (ci-dessus) continue de faire la course en tête ; avec près de 30 millions de visiteurs en 2018, elle constitue le plus grand marché de visiteurs avec nuitée au monde, devant Bangkok et Londres, respectivement deuxième et troisième.

Sa proximité avec la Chine continentale et l’attractivité qu’elle exerce sur les visiteurs en provenance de celle-ci expliquent sa position de leader, même si les récentes manifestations qui ont eu lieu à Hong Kong pèseront certainement sur les chiffres 2019.

Signe de cette influence du tourisme chinois : sur les 25 villes les plus visitées dans le monde, 11 sont situées en Asie-Pacifique. Macao et Singapour, deux destinations appréciées des touristes de Chine continentale, figurent dans le top 5.

Cependant, les 25 premières villes en termes de croissance sont en grande partie situées en Inde, et Euromonitor prévoit l’entrée de Bombay dans le top 10 asiatique en 2019.

Si elle ne figure pas dans le top 25 en termes de taille, Jérusalem est la ville touristique qui connaît la croissance la plus rapide, avec une progression annuelle de 35 % sur les deux dernières années.

Top 10 des villes par nombre d’arrivées (2018). Le pourcentage correspond au taux de croissance annuel lissé sur deux ans

Source : étude Savills sur la base des données d’Euromonitor

Top 10 des villes selon le taux de croissance. Le pourcentage correspond au taux de croissance annuel lissé sur deux ans

Source : Savills Research en utilisant Euromonitor

150 millions de voyages : le poids des touristes chinois

Les touristes chinois sont désormais les premiers touristes internationaux. Ils ont effectué environ 150 millions de voyages en 2018. Selon le ministère chinois de la Culture et du tourisme, c’est 15 fois plus qu’en 2000 et aucun signe ne vient indiquer un potentiel ralentissement. Par exemple, Tourism Economics prévoit qu’en 2025, un visiteur sur sept qui viendra visiter les 300 plus grandes villes du monde sera chinois.

Si le nombre croissant de touristes chinois a des incidences positives pour les professionnels de l'hôtellerie d'une ville, cela a aussi un impact direct sur le commerce de celle-ci, en particulier celui du luxe. Les consommateurs chinois sont désormais les plus gros consommateurs de produits de luxe et 76 % de ces dépenses sont effectuées hors de leur marché domestique. Les marques de luxe ont tendance à privilégier les ouvertures de nouveaux magasins dans les villes qui attirent un nombre important de touristes chinois. Par exemple, Londres et Bangkok sont les leaders en termes d’ouvertures de nouveaux magasins de luxe en 2018 ; ainsi, le nombre de visiteurs chinois à Londres a augmenté de 69 % au cours des deux dernières années. Mais, alors que le tourisme chinois peut être un moteur de croissance, ces habitudes de voyage peuvent être rapidement modifiées en fonction des conflits politiques, comme on l’a vu avec la Corée du Sud, le Japon et les États-Unis.

L’inde prochain poids lourd du tourisme

L’Inde est de plus en plus considérée comme le pays qui connaîtra la plus forte croissance du nombre de touristes au niveau mondial ; grâce à une population actuelle de 1,3 milliard d’habitants et à la croissance rapide de sa classe moyenne, à l’instar de la Chine. Cependant, il ne faut pas s’attendre à observer la même courbe que celle suivie par le tourisme chinois. L'Organisation mondiale du tourisme des Nations Unies (OMT) prévoit que les voyages effectués pas des personnes en provenance de l'Inde seront de 50 millions en 2020. Bien que ce soit le double du volume constaté en 2017, cela correspond seulement au tourisme chinois d’il y a 10 ans.

Même si la courbe du tourisme indien est peut-être en retard par rapport à celle de la Chine, l’Inde reste potentiellement un futur moteur du marché de l’hôtellerie, à l'intérieur de ses frontières, régionalement et à l'échelle mondiale. En revanche,  ce qui pourrait différencier le tourisme indien du tourisme chinois, ce sont les pays et les villes qui en bénéficient.

Par exemple, si Paris est clairement une destination plébiscitée par les touristes chinois, les liens historiques entre le Royaume-Uni et l'Inde, ainsi que la langue (l'anglais est généralement utilisé comme la langue officielle et celle des affaires) laissent à penser que Londres sera probablement une destination de premier choix pour les touristes indiens, qui sont de plus en plus nombreux à parcourir le monde.

Quel sera l’impact de l’expérience touristique sur le marché ?

Si la Chine est peut-être le marché émetteur le plus important, ce sont ses enfants de la génération Y, et leurs cadets de la génération Z, qui sont et seront les principaux moteurs d’un point de vue démographique.

Plutôt que d’« acheter des objets souvenirs », ils recherchent des expériences, lesquelles sont un élément essentiel du voyage. Par exemple, les dépenses en logement de vacances à l’étranger des ménages de moins de 30 ans ont augmenté de plus de 300 % depuis 2009. Dans le même temps, les dépenses de logement de vacances domestiques (« staycations ») augmentaient de plus de 100 %. Ils constituent de ce fait une cible essentielle pour les professionnels du voyage et ils seront bientôt la principale force motrice du marché, étant donné que dès l’année prochaine, le pouvoir d’achat de la génération Y devrait dépasser celui de la génération X.

Il apparaît toutefois que les habitudes de voyage de cette génération sont très différentes de celles des générations précédentes. Du point de vue de l’hébergement, le prix et l’expérience seront des critères clé et cela se voit déjà avec le développement des boutiques hôtels et des fournisseurs d’espaces hybrides. Par exemple, The Student Hotel à Amsterdam est un croisement entre une résidence étudiante, une auberge et un hôtel, le tout dans un environnement  complètement Instagramable.

La crainte du surtourisme

L’OMT prévoit que le tourisme transfrontalier mondial augmentera de 46 % et représentera 1,8 milliards de voyages d’ici 2030, porté par le développement des classes moyennes, en particulier en Asie. Cela offre des opportunités immobilières significatives en matière de développement de logements touristiques. Pourtant, le risque de surtourisme pourrait gâcher la fête dans certaines villes.

Barcelone et Amsterdam ont déjà envisagé d’imposer des restrictions à l’utilisation d’Airbnb en raison de l’incidence négative de la plateforme sur la disponibilité et le coût des logements pour les résidents. Barcelone a même franchi une étape supplémentaire en interdisant le développement de nouveaux hôtels dans son centre-ville. Ce problème est particulièrement aigu dans les villes où la possibilité de développer de nouveaux hôtels est restreinte, comme c’est le cas de Venise, qui a la densité touristique la plus élevée d’Europe.

Cependant, le véritable défi concerne moins le surtourisme global, mais la manière dont le tourisme bénéficie à toute une ville et comment ses avantages sont répartis au sein de celle-ci. Si les voyageurs recherchent de plus en plus une expérience vraiment « locale », cela pourrait ouvrir des opportunités de développement touristique dans les parties moins développées d’une ville.

Top 10 des villes par nombre d’arrivées pour 1 000 habitants

Source : étude Savills sur la base des données d’Euromonitor et d’Oxford Economics

Que se passera-t-il si le « no fly movement » prend de l’ampleur ?

Bien que la génération Y joue un rôle clé dans l’essor des voyages internationaux, elle est de plus en plus sensibilisée aux problèmes d’environnement, et l’avion contribue fortement aux émissions de gaz à effet de serre. Alors que le changement climatique est de plus en plus au coeur des préoccupations dans de nombreux pays, cela ne concerne pas seulement les jeunes générations. Jusqu’à présent, cela n’a eu que peu d’impact sur notre envie de voyager. Toutefois, en Suède, le mouvement « Flygskam » (honte de prendre l’avion) serait à l’origine d’une baisse du trafic aérien de passagers et d’une croissance du trafic ferroviaire. Cette tendance pourrait s’étendre à d’autres marchés.

Il reste à voir si ce mouvement pourrait ralentir ou inverser la tendance à la hausse des voyages internationaux dans le monde. Il est cependant probable que cela incite plus de personnes à prendre le train et, dans certains cas, les dissuadent de passer leurs vacances à l’étranger, au profit des « staycations », stimulant ainsi les marchés touristiques nationaux.