Un démarrage conforme à la moyenne à 10 ans • L’offre toujours en baisse • Des loyers sous tension

Contexte économique

Tout bouge, rien ne change.

Les perspectives économiques internationales restent orientées à la baisse. Dans cet environnement, la France tire son épingle du jeu.

Décrire l’environnement économique et international au terme du premier trimestre 2019 ? Le plus simple serait sans doute de paraphraser cette célèbre réplique du Guépard, le film de Visconti : « Il faut que tout bouge pour que rien ne change ». Les trois premiers mois de l’année n’ont en effet entraîné aucune révision majeure, aussi bien pour ce qui est de la situation existante que pour les perspectives qui se dessinent. L’actualité a été riche de soubresauts et de surprises, elle a ménagé un suspens parfois haletant, digne des showrunners de séries à succès, et pourtant, aucune des grandes hypothèques qui pesaient sur l’activité économique en fin d’année 2018 n’a été levée. L’échéance du Brexit a été repoussée in extremis à octobre 2019, sans que le début d’une avancée ne se dessine. Les tensions commerciales transatlantiques et transpacifiques demeurent alors que le jeu des uns et des autres est toujours aussi hermétique dans l’alternance de rodomontades et de déclarations de bonne volonté. Les craintes sur le cours du pétrole sont indexées aux annonces des Etats-Unis, qui veulent totalement fermer le robinet iranien mais promettent que cela n’aura aucune incidence sur les prix, sans que l’on sache très bien comment. 

En début d’année, lors de présentation de ses prévisions économiques, le FMI appelait de ses voeux une résolution coopérative et rapide des désaccords, plutôt qu’une multiplication constante des incertitudes et des barrières néfastes. C’était, à ses yeux, la priorité numéro 1 pour la croissance. Pour l’instant, il n’a pas été entendu. Et logiquement, comme en début d’année, l’économie mondiale continue de marquer le pas.

Le FMI avait abaissé ses prévisions de croissance dès le mois de janvier. L’OCDE en a rajouté dans le pessimisme au mois de mars. Ces deux institutions n’attendent plus qu’une progression du PIB mondial comprise entre 3,3 et 3,5 % pour 2019 et entre 3,4 et 3,6 % pour 2020. 

Le ralentissement est quasi généralisé à l’échelle de la planète même s’il est particulièrement marqué en Europe. La zone euro ne progresserait ainsi que de 1,0 à 1,6 % en 2019 et de 1,2 à 1,7 % en 2020, pénalisée par les mauvais résultats italiens et par la détérioration de la situation allemande (de 0,7 à 1,3 % en 2019 puis de 1,1 à 1,6 % en 2020 attendus outre-Rhin). Le Royaume-Uni souffre des incertitudes liées au Brexit, avec une hausse du PIB comprise entre 0,8 et 1,5% en 2019 et entre 0,9 et 1,6% en 2020. Partout, l’ampleur des écarts de prévisions entre l’OCDE et le FMI témoigne de la volatilité et de l’illisibilité de l’environnement. 

Dans un tel contexte, il se confirme que la France est relativement épargnée. Les anticipations de croissance sont comprises entre 1,3 et 1,5 % pour 2019 et entre 1,3 et 1,6% pour 2020. Elles la placent ainsi dans ou audessus de la moyenne de la zone euro, avec de meilleurs résultats que la plupart de ses principaux voisins. Cette consolidation des perspectives françaises doit sans doute paradoxalement au mouvement des Gilets jaunes qui, après avoir eu un impact négatif restreint fin 2018 et début 2019, a d’ores et déjà débouché sur des mesures favorables au pouvoir d’achat et donc, à court et moyen termes, à la consommation des ménages et à l’investissement des entreprises. Le chômage devrait ainsi se maintenir sur sa pente baissière. Au premier trimestre 2019, les créations d’emplois en CDI ont rebondi de 2,4%, notamment portées par les petites entreprises. Les chiffres du dernier trimestre 2018 ayant été revus à la hausse, la progression sur un an est de 5%, témoignant de l’optimisme des chefs d’entreprise sur la tenue de leur carnet de commandes. Autre signe de confiance, les grands groupes français ou franco-européens (LVMH, Kering, L’Oréal, Airbus, Total ou Dassault Systèmes par exemple) ont largement contribué à la progression de la capitalisation boursière en Europe. 

Cela n’a pas toujours été le cas par le passé mais cette fois, l’économie française apparaît en mesure de résister aux vicissitudes internationales. L’hexagone pourrait ainsi faire sienne la devise de Paris : « Fluctuat nec mergitur ».

Tendances du marché francilien

Apaisement

Après une année record, le marché locatif a débuté l’année 2019 sur un rythme de commercialision plus modeste mais qui reste toujours supérieur à la moyenne décennale.

Demande placée : Retour à la normale

Au terme du premier trimestre 2019, la demande placée en Ile-de-France s’élève à 541 300 m² de bureaux, en baisse annuelle de -23%. Le ralentissement est incontestable. Il convient néanmoins de le relativiser, la comparaison s’effectuant sur la base du chiffre record du début 2018, qui avait constitué le meilleur démarrage de la décennie. Le marché francilien conserve au contraire une bonne tenue. Preuve en est que la demande placée enregistrée au cours des trois premiers mois de l’année 2019 reste audessus de la moyenne décennale (535 270 m²).

 Concernant le détail par tranche de surface, le marché a principalement été porté par le segment des transactions intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²) qui représente 36% du volume total et progresse de 17% en un an. Le segment des petites transactions résiste moins bien et recule de -10% en tendance annuelle. Il conserve une place essentielle, représentant 35% de la demande placée régionale. 

A l’autre bout du spectre, le bilan trimestriel est tout autre. Le segment des transactions > 5 000 m² accuse en effet un repli très marqué (-51%). La part des grandes transactions dans l’activité transactionnelle chute ainsi à 29%, alors qu’elles représentaient un an plus tôt 47% du marché. Mais c’est la configuration 2018 qui était exceptionnelle, avec un segment des grandes transactions dopé, notamment par deux prises à bail gigantesques (Vinci sur 62 650 m² dans le programme Archipel à Nanterre et Technip sur 48 500 m² dans l’immeuble Origine, également à Nanterre) ainsi que par une multiplication soudaine des signatures. Au total, 21 transactions avaient été enregistrées au premier trimestre 2018, pour un volume total de près de 330 000 m². Le rythme a été plus sage lors des trois premiers mois de 2019, avec 15 grandes transactions comptabilisées, pour un volume de 159 868 m². La prise à bail la plus importante dépasse légèrement les 30 000 m² (Société Générale à Fontenay-sous-Bois). Le marché locatif est donc désormais moins concentré qu’il ne l’était sur un nombre réduit de grands deals. Il devrait y gagner en solidité et en stabilité.

Par nature volatil, le segment des grandes transactions est en outre en attente de plusieurs signatures significatives (à l’exemple de celle de CNP Assurances) et de la comptabilisation de transactions d’ores et déjà sécurisées au cours des derniers mois, telles que la prise à bail de 5 600 m² dans Paris Centre Ouest par un des GAFA ou celles réalisées par plusieurs coworkers. 

Géographiquement, la tendance au repli est généralisée à l’ensemble de l’Ile-de-France. Son ampleur est toutefois variable, s’échelonnant de -3% en Première Couronne à -28% dans Paris intramuros (le repli le plus important du trimestre). Bien que la ville centre continue de dominer le marché, sa part dans l’activité transactionnelle chute en un an de 42% à 39% au premier trimestre 2019. Le report des utilisateurs se fait au profit de la périphérie, à commencer par la Première Couronne qui, par vases communicants, profite de l’asséchement de l’offre dans Paris intra-muros et de la montée des loyers. 

Avec moins de 23 000 m² commercialisés en trois mois, La Défense affiche elle aussi un recul significatif (-26%), restant en deçà de son potentiel. Une seule transaction supérieure à 5 000 m² a été enregistrée ce trimestre, résultat décevant pour ce quartier d’affaires habituellement prisé par les grands utilisateurs. La demande placée est également en baisse de -26% dans le Croissant Ouest, qui avait largement bénéficié du moteur des grandes transactions en 2018.

Offre disponible : Toujours à la baisse 

Avec un total de 2,9 millions de m² disponibles à l’échelle de l’Ile-de-France, l’offre immédiate demeure orientée à la baisse (-7% en évolution annuelle). Le taux de vacance est globalement faible, tombé à 5,4 % en moyenne régionale (contre 5,8% au premier trimestre 2018). 

L’offre devient un facteur de blocage pour le marché locatif francilien, avec des situations de sous-offre criantes pour certains secteurs géographiques. Dans Paris intra-muros, les disponibilités immédiates ne représentent que 5 mois de commercialisation à peine. Le taux de vacance y est limité à 2,3% et glisse même à 1,5% dans le Quartier Central des Affaires. Les surfaces vacantes sont également en repli à la Défense (-26% en un an) et dans le Croissant Ouest (-12%). Le mouvement est par contre moins marqué en Première et Deuxième Couronne. 

Si le problème quantitatif reste entier, le problème qualitatif s’atténue quelque peu. L’offre de Grade A, prioritairement recherchée par les utilisateurs pour son efficacité et sa rationalité, s’étoffe et propose au terme du premier trimestre 2019 un total de 545 000 m² disponibles, soit 19% de l’offre immédiate. Cet allègement de la contrainte qualitative s’explique par l’augmentation du volume des livraisons de surfaces neuves ou restructurées (1 075 000 m² sur une année glissante, contre 830 000 m² l’année précédente). Il devrait se poursuivre au cours des prochains mois puisque 1 010 000 m² sont encore attendus en livraison d’ici à fin mars 2020, et ce bien que 54% de ces surfaces soient d’ores et déjà précommercialisées (60% pour les surfaces attendues avant fin 2019). 

Loyers : Les tensions inflationnistes encore à l’oeuvre

Le maintien de la demande de bureaux à un niveau important et, en parallèle, la raréfaction de l’offre ont inévitablement des répercussions sur les loyerset leur évolution. Notable depuis 2017, la tendance haussière se poursuit. Elle connaît toutefois des changements. Après avoir été très nette pour les surfaces de Grade A situées dans les secteurs géographiques les plus prisés ou les plus établis, elle ralentit. Un marché tel que La Défense affiche même une baisse (il faut dire que les surfaces Prime s’y faisant rares, elles ne tirent plus le loyer du segment neuf ou restructuré à la hausse). A l’inverse, la hausse des loyers de surfaces de Grade A a tendance à se diffuser aux marchés voisins, dès lors qu’ils jouissent d’une bonne desserte en transports en commun. C’est typiquement le cas de plusieurs secteurs du Croissant Ouest ainsi que des Première Couronne Est et Sud.

 Le paysage diffère pour les surfaces de seconde main. Celles-ci avaient pris du retard en termes de revalorisation des valeurs de signature. Elles le rattrapent en partie, au moins dans les marchés les plus reconnus. Dans Paris intra-muros, le loyer moyen de seconde main augmente désormais partout (et fait par exemple un bond de +22% en évolution annuelle dans Paris 3-4-10-11). Le phénomène gagne même La Défense, où le loyer moyen de seconde-main est également orienté à la hausse (+2%) et frôle les 450€ à la fin du premier trimestre 2019.

Perspectives

“Je maintiendrai”

La devise du Royaume des Pays-Bas pourrait résumer nos anticipations sur le marché locatif. Les premiers chiffres de 2019 confirment en effet la prévision que nous faisions d’un marché francilien, certes moins flamboyant qu’en 2018, mais toujours résolument solide.

Nous l’indiquions déjà dans le bilan de l’année 2018, la raréfaction et l’inadaptation de l’offre disponible en bureaux ont été un des traits marquants du marché locatif, expliquant en partie le ralentissement de l’activité transactionnelle. Cette tendance est toujours prégnante en ce début 2019 et elle le restera pour plusieurs mois encore. 

Si les volumes de surfaces neuves ou restructurées attendus en livraison sont plus importants en 2019 qu’en 2018 (1 050 000 m² contre un peu moins de 950 000 m²), il ne faut pas en attendre une remontée significative de l’offre de Grade A ni du taux de vacance : près de 60% de ces surfaces sont d’ores et déjà pré-commercialisées. Moins de 420 000 m² sont encore disponibles à la location pour l’ensemble de l’Ile-de-France : c’est bien peu pour un marché qui a connu une prise à bail annuelle moyenne de 2,3 millions de m² au cours de la dernière décennie. Ce n’est qu’en fin d’année 2019 et, surtout, en 2020 que l’on peut espérer un étoffement de l’offre et une fluidification du marché locatif (1,23 million de m² sont attendus en livraison en 2020, dont plus de 670 000 m² disponibles). 

Nous indiquions également que la demande émanant des utilisateurs pourrait être moins forte en raison du ralentissement économique observé et des incertitudes liées à l’environnement international des grandes entreprises. Même si la demande placée n’est que partiellement corrélée à la croissance, cette hypothèse semble en passe de se vérifier, de nombreuses entreprises abordant la prise de décision immobilière avec plus de prudence. 

Les résultats du premier trimestre 2019 confirment cette hypothèse, avec un ralentissement essentiellement concentré sur le segment des grandes surfaces. Les prochains mois devraient limiter l’ampleur du repli observé, avec la concrétisation ou la prise en compte de plusieurs signatures majeures (CNP Assurances dans la Boucle Sud, Safran dans la Première Couronne Sud, un des GAFA dans le QCA, etc.). Le volume transactionnel n’en sera pas moins en retrait au terme de l’année 2019 par rapport aux niveaux de 2018. Il devrait ainsi se rapprocher de sa moyenne décennale (2,3 millions de m²). 

Cette configuration de marché devrait encourager la pondération des entreprises au sujet des valeurs de prise à bail - pondération qui semble s’esquisser au terme du premier trimestre 2019. Il est donc logique d’anticiper un ralentissement des tensions haussières observées sur les loyers. Ces derniers ont déjà augmenté de façon significative en 2018 pour les immeubles de Grade A dans Paris intra-muros ainsi que dans plusieurs autres marchés et ces tensions ont désormais tendance à se propager au segment de seconde main dans les secteurs les moins offreurs. Les prochains mois devraient modérer ce début de surchauffe. Ce n’est pas pour autant que lessignatures à des valeurs prime (autour de 850€ dans le QCA) sont appelées à disparaitre : ce segment élitiste peut en effet continuer de compter sur l’appétit des entreprises à forte valeur ajoutée et sur celui des acteurs du coworking, toujours aussi offensifs afin d’offrir à leur clientèle les plus beaux immeubles aux adresses les plus recherchées. Mais de telles valeurs, si elles continueront de faire l’actualité, seront loin d’être représentatives de l’ensemble du marché.

Retrouvez l'intégralité de notre étude en PDF en cliquant ici.