Avec plus de 12,5 milliards d’euros investis au 1er semestre 2018 en immobilier d’entreprise, le marché français progresse de 27%, se distinguant dans un environnement européen beaucoup plus atone.

L’Ile-de-France est le principal moteur de l’activité : la région capitale concentre 73% du marché français (près de 9,2 milliards d’euros). Les montants investis y sont en hausse de 61%. La région Auvergne Rhône-Alpes est le second pôle français en termes de volumes investis, mais celui-ci ne représente que 6% du marché francilien.

Les placements Core continuent de dominer le marché. Leur part est néanmoins en forte baisse (passant en un an de 91% des montants investis en actifs de bureaux à 76%). Cette montée en puissance des actifs Core + et Value Added témoigne dela confiance qu’inspire le marché français.

Les fonds d’origine internationale occupent une place croissante dans l’activité de marché, passant de 36% à 42% des montants investis en France. L’Ile-de-France reste la principale porte d’entrée sur le marché français pour les investisseurs internationaux.

La structure des taux de rendement se resserre : si les taux Prime confirment leur stabilisation progressive, le succès des classes d’actifs Core + et Value Added entraîne une baisse des taux dits secondaires.

La stabilisation des taux de rendement Prime se fait sur des niveaux historiquement bas. Le compartiment immobilier continue néanmoins d’assurer un avantage élevé par rapport aux placements obligataires : le spread s’établissait à 235 points de base à fin juin 2018, au dessus de sa moyenne décennale (199 points de base).

1er semestre 2018 : La Coupe aux lèvres

La performance est impressionnante. Le marché français passe en effet le mitan de l’année 2018 avec un résultat en hausse de 27% par rapport au premier semestre 2017. La progression, déjà observable en début d’année, s’est amplifiée au cours du deuxième trimestre.

Plus de 12,5 milliards d’euros ont été investis en 6 mois à l’échelle française en actifs d’immobilier d’entreprise. C’est 26% de plus que le niveau intermédiaire observé au cours des 5 années précédentes (9,9 milliards d’euros en moyenne pour le premier semestre). À l’exception de 2016, année record en termes de volumes investis, jamais un tel résultat n’avait été atteint.

Incontestablement, le marché français se distingue et ce, d’autant plus que l’environnement européen est beaucoup plus morose. La plupart des grands marchés voisins sont en effet inscrits à la baisse, du Royaume-Uni(-9%) à l’Allemagne (-8%) en passant par l’Italie (-29%) et l’Espagne (-45%).

Tout indique un marché à l’étoffe de champion. Il continue de s’appuyer sur ses valeurs sûres : le compartiment Core demeure en effet actif. Après plusieurs années de domination,ce compartiment a toutefois passé le relais aux actifs Value Added et opportunistes pour créer la dynamique de croissance. Ces derniers, qui sont notamment la cible d’investisseurs anglo-saxons riches de liquidités, sont en pleine phase de réveil.

À L’AFFÛT DES OPPORTUNITÉS

Sur un marché très sollicité, les acteurs sont en quête de toutes les opportunités. En début d’année, plusieurs occasions s’étaient présentées en province et avaient pu être concrétisées, faisant monter le poids relatif des régions dans les volumes investis en France. Une tendance réelle mais que nous identifiions comme fragile puisque susceptible d’être remise en cause par la concrétisation de quelques grands deals en Ile-de-France. C’est exactement ce qu’il s’est passé au cours du deuxième trimestre 2018, qui a vu une « reconcentration» du marché français sur la région parisienne : en 3 mois, ce sont ainsi 9 transactions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros qui ont été réalisées en Ile-de-France, alors que dans le même temps il n’y en a eu qu’une en province.

Pour l’ensemble du premier semestre 2018, ce sont près de 9,2 milliards d’euros qui ont été placés en Ile-de-France, soit 73% du marché français total. Les volumes investis y sont en forte hausse par rapport à l’année précédente (+61%). À l’inverse, les marchés régionaux sont orientés à la baisse (-20%) : ce n’est pas tant qu’ils n’intéressent plus les investisseurs mais ils n’ont pas bénéficié d’un « nouveau » portefeuille Logicor, dont la cession en juin 2017 pour plus de 1,5 milliard d’euros avait transcendé la nature de ces marchés. Leur étroitesse les rend tributaires d’un nombre restreint d’opportunités de grande taille et les rend donc structurellement volatils.

Le premier semestre 2018 a également été celui d’une progression significative des investissements réalisés en actifs de commerce (+74%) et, surtout, de services (+136%). Le segment du commerce a bénéficié de la cession en début d’année, pour 600 millions d’euros, du 114 Champs-Elysées : comme les marchés régionaux, il reste donc tributaire de la concrétisation d’un nombre limité de grands deals, et est susceptible de connaître de brusques fluctuations de son activité. La croissance du segment des services apparaît par contre davantage comme une tendance de fond, en ce qu’elle repose sur une multiplication des transactions de taille moyenne portant notamment sur des actifs en développement.

Ces progressions ne remettent toutefois pas en cause la prédominance du compartiment bureaux, qui progresse lui aussi (+41%) et qui concentre 68% des montants investis en France au cours des 6 premiers mois de l’année. De fait, il n’y a que le segment industriel qui se contracte (-55%) –recul inévitable tant les résultats de 2017 étaient marqués par le méga-deal Logicor.

Stratégies parallèles

L’accélération de l’activité sur les grandes et très grandes transactions au cours du deuxième trimestre 2018 a eu pour corolaire un correctif à la hausse de la part des actifs Core, qui avaient fortement reculé en début d’année. Une très grande majorité des cessions d’un montant de plus de 200 millions d’euros porte en effet sur des actifs sécurisés. Ce phénomène a été encouragé par le retour sur le marché français des investisseurs allemands : ceux-ci sont à l’origine de 4 des 11 transactions Core de plus de 200 millions d’euros enregistrées depuis le début de l’année. Les actifs sécurisés n’en demeurent pas moins en retrait pour l’ensemble du premier semestre : leur part passe en un an de près de 91% à 76% des volumes investis en France.

Séduits par la stabilité et l’orientation pro-business de la France et confiants dans la résilience du marché locatif, notamment en région parisienne, avec sa forte activité transactionnelle, sa vacance très faible et ses loyers qui progressent plus vite que l’inflation, les investisseurs sont prêts à une meilleure acceptation du risque. Cette tendance est d’ailleurs encouragée par les fonds paneuropéens Core + et Value Added qui ont, pour beaucoup d’entre eux, augmenté la quote-part cible de la France dans la composition de leurs portefeuilles. C’est tout particulièrement le cas des investisseurs anglo-saxons, qui ont une puissance financière considérable.

Ouverture à tous les talents

Le regain d’intérêt des investisseurs internationaux pour le marché français est indiscutable. Il se mesure dans la part qu’ils génèrent dans les volumes investis : celle-ci passe en un an de 36% à 42% à l’échelle nationale. L’Ile-de-France est logiquement une porte d’entrée privilégiée sur la France et apparaît comme le marché le plus internationalisé.

Les investisseurs hexagonaux demeurent certes majoritaires mais leur part diminue significativement, notamment en raison de la prudence des fonds de placement, confrontés à la baisse de la collecte d’épargne immobilière suite notamment à la mise en place de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), en lieu et place de l’ISF. Certes, ce recul pourrait n’être que provisoire puisque les collectes de fonds sembleraient repartir de l’avant depuis le mois de mai. Reste qu’alors que les Français trustaient le marché national depuis 10 ans, ils se voient désormais concurrencés par les Allemands, qui font un retour remarqué (passant en un an de moins de 8% à 14% des volumes investis) ainsi que par les fonds britanniques (de 3 à 10%) et issus des Etats-Unis (de 2 à 8%).

Si la part des investisseurs asiatiques est en fort recul, c’est avant tout dû à leur surreprésentation ponctuelle au premier semestre 2017 à la suite de l’acquisition par China Investment Corp du portefeuille Logicor ainsi qu’au déploiement d’une réglementation de plus en plus stricte sur la sortie des capitaux de Chine. Les mois à venir devraient permettre de compenser partiellement ce reflux grâce à une reprise anticipée de l’activité des fonds coréens et à une accélération probable de celle des investisseurs moyenorientaux, encouragés par la remontée des cours du pétrole.

Un ticket d'entrée redéfini

L’intérêt suscité par l’ensemble des opportunités qui se présentent sur le marché français, qu’il s’agisse des actifs Value Added, des produits alternatifs, des marchés émergents parisiens ou des régions impacte progressivement la structure des taux de rendement.

Sur le segment Core, le deuxième trimestre 2018 confirme la stabilisation progressive des taux Prime. Celle-cise fait à des niveaux très bas. A 3,0% pour du bureau Core QCA, le marché est à son plancher historique. De tels taux continuent certes d’assurer un avantage de rendement élevé au compartiment immobilier puisque le spread avec le taux obligataire s’établissait à 235 points de base à fin juin 2018, significativement au dessusde sa moyenne décennale (199pdb). Mais les investisseurs Core, en recherche de sécurité, ne sont pas disposés pour le moment à accepter une compression supplémentaire du rendement immobilier Prime. Ils jouent la prudence face à un environnement économique et international qui reste instable.

La tonalité est différente sur les segments Core + et Value Added. Le positionnement de fonds internationaux sur le marché français, avec une stratégie agressive et des disponibilités financières très importantes, encourage le tassement du spread entre les rendements des actifs risqués et ceux non risqués. Le phénomène est d’autant plus prégnant que le marché français réserve aux yeux de ces investisseurs un potentiel de réversion significatif qui permet d’envisager une croissance des revenus futurs générés par les immeubles. Ce resserrement de la structure des taux est, de fait, la caractéristique principale du marché français en cette mi-année.

Perspectives 

■ L’environnement économique est soumis à une montée des incertitudes. Alors que la Banque Centrale Européenne a confirmé en juin qu’elle refermerait d’ici à la fin de l’année le robinet du quantitative easing, l’évolution de son taux directeur redevient un sujet central. La remontée de ce taux, réclamée notamment par la Bundesbank, est intégrée par les investisseurs mais la moindre indication sur son calendrier et son ampleur est guettée frénétiquement. Dans une volonté d’apaiser ces interrogations, la BCE a toutefois récemment indiqué sa volonté de maintenir les taux à des niveaux bas, au moins jusqu’à l’été 2019.

■ En France, comme dans le reste de la zone euro, la croissance économique a marqué le pas au premier semestre 2018. Même si la deuxième partie de l’année devrait permettre une accélération du rythme de croissance, la plupart des conjoncturistes s’accordent sur une hausse du PIB de 1,8% pour la France en 2018 (contre 2,3% en 2017).

■ Cet environnement incertain pourrait conduire à un allongement des délais de bouclage des transactions, lié à des exigences croissantes des acquéreurs en termes de garanties réglementaires, juridiques et financières. La résilience du marché locatif, telle que constatée jusqu’à maintenant, s’avèrera déterminante pour lever les interrogations qui sont en train de naître et inciter les investisseurs à rester ambitieux.

■ Les collectes de fonds par les organismes de placement collectif ont significativement baissé avec la mise en place de l’IFI. La marge d’action de ces acteurs qui occupent, depuis plusieurs années, une position centrale sur le marché français est donc réduite. Certes, le marché est comme la nature : il a horreur du vide. Le recul des collecteurs de fonds a ainsi été compensé par la montée en puissance de nouveaux investisseurs, venus notamment de l’étranger, mais cette situation expose le marché français à une plus grande dépendance à des arbitrages internationaux. La reprise des collectes de fonds qui semble se dessiner depuis le mois de mai 2018 est à ce titre de bon augure : elle est toutefois à confirmer.

■ Il n’est donc pas évident que le marché français de l’investissement puisse rester aussi actif tout au long du deuxième semestre 2018. L’avance prise au cours des 6 premiers mois de l’année et la puissance d’inertie liée au nombre de deals en cours de négociation permettent toutefois d’anticiper un volume d’activité annuel légèrement supérieur à celui observé en 2017 et s’établissant entre 25 et 27 milliards d’euros.

■ L’importance du spread avec les rendements obligataires compense pour l’heure la montée des incertitudes sur l’environnement monétaire : la généralisation de la stabilisation des taux de rendement Prime reste donc l’hypothèse la plus probable d’ici à la fin de l’année 2018. La structure des taux de rendements initiaux immobiliers pourrait par contre continuer de se resserrer, au moins sur les principaux marchés de la région parisienne.