La capacité de créer des family offices, des trusts ou d’autres structures de gestion patrimoniale constitue un facteur déterminant dans le processus de décision. Lors du choix d’une destination, la capacité à transmettre efficacement un patrimoine à la génération suivante est un critère central. L’immobilier joue un rôle clé dans ce processus en tant qu’outil stratégique de transmission de patrimoine. Il ne s’agit pas uniquement d’un actif financier, mais aussi d’un actif concret, car les biens peuvent être acquis au nom des enfants, les parents agissant souvent comme co-signataires. Dans certains cas, les clients anticipent déjà les implications fiscales liées à la succession avant même l’acquisition du bien. Cette approche proactive illustre une évolution plus large : l’immobilier ne se résume plus à la propriété, il incarne désormais la transmission.

Ainsi, certaines familles créent des sociétés à objet spécifique (SPV – Special Purpose Vehicle) pour détenir leurs biens, permettant de transférer la propriété tout en conservant les droits d’usage. Ce type de structure est particulièrement attractif dans les pays où la fiscalité sur les successions est élevée. Si l’âge du propriétaire et la nature du bien peuvent influencer la stratégie adoptée, l’objectif demeure le même : transmettre les actifs de manière fiscalement optimisée. La détention intergénérationnelle est également fréquente, la planification successorale étant envisagée dès l’acquisition du bien.

Si elle a toujours été une priorité, cette planification fait aujourd’hui l’objet d’une attention accrue. Les avocats fiscalistes et les cabinets spécialisés dans la gestion de patrimoine international sont très sollicités, et l’activité se renforce dans l’immobilier commercial, souvent exempt d’impôt sur les successions. Les hôtels, bureaux et autres actifs commerciaux sont de plus en plus détenus par l’intermédiaire de structures sociétaires, un mode de détention redevenu attractif. Les coûts supplémentaires liés à la détention en société sont désormais perçus comme préférables à la charge fiscale d’une détention direct.

L’exposition à l’impôt sur les successions constitue un facteur déterminant dans le choix de résidence  des personnes fortunées plus âgées. Ainsi, la portée internationale du régime fiscal britannique joue en  défaveur du pays, malgré la qualité de son cadre de vie. L’évolution récente de la fiscalité a également réduit son attractivité auprès des investisseurs plus âgés. À l’inverse, des pays comme les États-Unis, où les seuils d’imposition sont bien plus hauts, ou le Moyen-Orient, où cet impôt est quasiment inexistant, apparaissent plus favorables sous cet angle.

Les family offices sont au cœur de cette évolution. Leur nombre est passé d’environ 6 130 en 2019 à plus de 8 000 aujourd’hui, et devrait dépasser 10 700 d’ici 2030, selon une analyse de Deloitte. Dans le même temps, les actifs sous gestion devraient croître de 3,1 à 5,4 billions de dollars.